《苏州市住宅区物业管理条例》于2022年3月1日起实施了。新条例对原来的条款修改还是比较大的，是系统化调整。这里做一个梳理，以便广大业主更好地理解。

　　优化立法体例，理清物业管理的制度框架

　　修改前的物业管理条例共有八章，现改为六章，合并了同类型，更加系统化。

　　把“业主、业主（代表）大会和业主委员会”一章改为“业主和业主组织”，取消了业主大会和业主代表大会并列表述的方式，不再有首次业主代表大会的说法，增设物业管理委员会专节。【这里是否暗含这样一种意思：只有成立了业主大会后，才能决定是否成立业主代表大会，不能直接成立业主代表大会？】

　　把“前期物业管理”与非前期物业管理统一并入一章，并在该章第一节专设物业管理区域，把物业服务和物业费分两节规定，把公共收益和物业费放在一节，本章最后一节专门规定老旧住宅区物业管理。

　　在物业的使用和维护一章，区分安全管理和车辆管理，体例更加清晰。关于安全管理，第六十五条列举了物业管理区域内17条禁止性行为。并规定，业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。【新条例规定了业主起诉的权利，也就不存在关于是否需要业主大会授权的决定了。】

　　适应民法典的新规和社会实际修改具体条款

　　第一条立法依据中的物权法改成了民法典，第四十八条按照民法典规定业主对物业服务合同的单方解除权。业主大会可以随时决定解除物业服务合同。第九条规定的业主共同决定事项和民法典保持完全一致，原来的“双过半”规定均不再有。

　　取消了“未表决从多”的规则。修改前的第十四条规定，逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。修改后的条例，未见此规定。

　　总结了疫情防控经验。第八条业主义务中增加一项，依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

　　规定了街道办的查票职责。新条例第十七条规定，业主对业主大会表决结果存在异议的，可以向街道办反映。街道办应当核实表决相关信息。【该规定符合目前的实际，法院把业委会选举、物业选聘等纠纷的解决都推给街道，尤其是苏州中院认为物业选聘的纠纷不归法院管。新条例规定街道办的查票职责，给街道做了硬性规定，有利于化解矛盾。】

　　明确业委会不得擅自处理物业合同的缔约和解除问题。第十八条规定，业主委员会不得阻挠业主大会行使职权，不得拒不执行业主大会决定，未经业主大会决定不得擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同。进一步明确业委会的活动范围，防止其以业主名义侵犯业主利益。

　　增强行政法属性，物业管理条例并非“业主自治法”

　　修改前的第二条规定，本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。修改后变更成：本市行政区域内住宅区物业管理及其监督管理活动适用本条例。【把行政监督管理与民事属性的物业管理并列，因此，物业管理条例不仅是有关物业管理的法规，也是关于对物业管理活动进行行政管理的法规。】

　　修改前的第三条强调物业管理的市场化、专业化，明确业主可以委托管理物业，也可以自行管理物业。修改后的第三条规定了物业管理遵循的原则：党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合。【突出党建引领、政府组织，明确物业管理不单是业主和物业公司之间的事。】

　　第四条的修改细化了对行政管理的规定，修改前仅规定市、县房管等部门及街道办的职责，修改后的第四条要求加强政府的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划和社会治理体系，要求街道办配备专职人员，落实工作经费，市、县两级政府应定期对条例实施情况进行监督检查，并向同级人大常委会汇报。

　　修改后的第五条、第六条列明了房管部门和街道办的职责清单，各自有六条以上明确的职责。

　　加强党建引领，推动物业管理与社会治理深度融合

　　第三条把党建引领作为第一原则。

　　第六条最后一款规定，建立健全社区（村）党组织领导的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与的住宅区治理架构，推动物业管理创新，促进物业管理与基层社会治理深度融合。

　　第十三条规定，社区党组织要派员进入筹备组。修改前的条例规定，筹备组由街道办组织业主推荐产生，街道办开发商各派一名成员，街道办工作人员做组长。新条例规定，筹备组由业主（不得少于60%）和开发商、街道办、社区党组织、居民委员会等派员组成，组长由街道办指定。【这是小编目前看到的第一个规定党组织派员进筹备组的物业管理条例。】

　　第十九条规定，鼓励和支持符合条件的中共党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居民委员会成员等人员积极参选业委会成员。业委会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区党组织推荐、居民委员会推荐等方式产生。【候选人产生方式由传统的业主自荐、推荐方式，增加了社区党组织推荐、居委会推荐等方式。】

　　关于筹备组问题的新规定

　　取消了原第十条关于入住户数或交付面积达到30%即可成立业主大会的规定，新条例第十二条规定，符合《江苏省物业管理条例》规定条件的才可成立业主大会。省条例规定的条件在第十三条，即交付面积超过50%或入住户数超过50%。

　　增加了开发商申请筹备业主大会的义务。原来规定符合条件的要开发商报告，新条例第十二条规定，符合条件的，建设单位应当在一年内向街道办提出筹备业主大会的书面申请，协助业主大会筹备工作。当然，十名以上业主仍然可以联名申请成立筹备组。

　　开发商、业主都不申请的，街道办可以根据小区实际情况，主动成立筹备组。原来规定，街道是应当成立。【新条例把应当改为可以，增加街道自主性。】

　　增加开发商预交成立业主大会经费的规定。第十四条规定，筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办指定的账户。

　　增加筹备组工作期限延长的规定。第十五条规定，选举产生的业委会成员人数低于业主大会议事规则规定人数下限时，应当决定补选；决定补选的，筹备组工作期限延长九十日，期满自行解散。

　　增加业委会辞职、补选程序，取消业委会的自动延期

　　新条例第二十条规定，业委会成员辞职，应当向业主大会或者业委会提出书面辞呈。【这是原来没有的，也可以看出业委会委员辞职不需要谁的批准。】

　　该条同时规定，业委会成员空缺时由候补委员递补，递补后仍不半数的，街道办应组织业主大会会议，重新选举业委会。【注意，不是补选，而是直接重选。这里可以看出，街道办有召集业主大会会议的权力。】

　　修改前的第二十二条规定，新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。新条例中没有这一条了。

　　新增了关于物业管理委员会的规定，业主占比极低

　　新条例第二十九条规定，无法产生业委会或新业委会的情况下，可由街道组织成立物管会。【物管会没有任期，这一点和无锡的物业管理条例差别较大。】

　　物管会由街道办、公安派出所、城市管理部门、社区党组织、居民委员会、建设单位、业主成员等组成，一般为七至十一人的单数。主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。【注意，如果上述六个单位各派一人参加物管会，再加一名业主就够七人了，这个物管会中业主占比为1/7，即便做了主任又如何？即便物管会成员十一人，业主也才五个，仍不过半。是不是有点像农村信用社，几乎没有农民的股份。此后，街道办推动业委会成立的动力会更小了。】

　　第三十一条规定，物管会的工作规则由市行政主管部门制定。行政管理特色进一步增强。

　　关于物业服务用房的新规定，限制开发商以次充好

　　专门规定业委会活动用房。第三十七条规定，物业管理用房中业主委员会议事活动用房面积一般为二十到四十平方米。

　　该条同时规定，物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。以后，开发商再也不能随意找个房子忽悠业主了。

　　第三十八条规定，建设单位在申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号；在申请办理房屋所有权首次登记时，应当同步办理物业服务用房权属登记。

　　总体来看，加强对业主自治和物业管理的管控是趋势，不知道能不能解决立法者想要解决的问题。