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小区物业管理与业主服务合同关系

发表时间: 2022-09-14 16:45:22

作者: 小壹数科

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这些矛盾的发生,追其原因,大部分是因为这些物业公司的经营者曾经是房地产公司关系密切的跟随者。近30年来,我国的各类法律法规都在与时俱进的不断地完善中,大部分企业的行业之歪风也有所收敛,但也有诸多的房地产公司依旧游走在法律的边缘发展,紧跟随这些房地产公司的“小弟”物业管理公司也随之壮大而不可一世,这些物业公司经营者有些至今还保留着那些曾经跟随“老大”的不正之风,在从事小区物业管理服务工作时霸道从业,

  原标题:小区物业管理应纳入城市综合行政执法监管范畴。

  随着城市住宅小区建设的扩大,小区业主与物业管理公司之间的矛盾也时有发生,个别的小区业主与物业公司甚至出现白热化矛盾现象。这些矛盾的发生,追其原因,大部分是因为这些物业公司的经营者曾经是房地产公司关系密切的跟随者。他们接盘了“老大”房地产公司临时交接的物业管理服务后,在进行物业服务工作时本末倒置,甚至把本公司职责的“服务”工作当成了自己的“地盘经济”。曾经有物业公司的人说,城市大社会,小区小社会,在这个小社会里就是我的一亩三分地,我说了算。甚至还有人说,不当过混混就干不了物业。且不管这些话是玩笑还是真的,我都只能对此嗤之以鼻,在中国如今的法治时代,没有法外之地。近30年来,我国的各类法律法规都在与时俱进的不断地完善中,大部分企业的行业之歪风也有所收敛,但也有诸多的房地产公司依旧游走在法律的边缘发展,紧跟随这些房地产公司的“小弟”物业管理公司也随之壮大而不可一世,这些物业公司经营者有些至今还保留着那些曾经跟随“老大”的不正之风,在从事小区物业管理服务工作时霸道从业,我行我素。但随着法律法规的逐步健全,那些嚣张一时的“黑心企业”及操盘手都必将付出应有的代价。

  据邯郸永年区洺水雅居业主反映说,买房的时候开发商说了该小区内地面是可以免费停车的。但是后来物业公司却私自破坏了绿化区域想建停车场,被业主现场阻拦并拨打了110及住建局电话后,经调解制止才得以停止。但本应该恢复原状的绿地,物业却不管了。不仅如此,物业公司收了物业费还不好好打扫卫生,楼道公共照明也不给开。 另有内蒙古自治区锡林郭勒盟正蓝旗一小区的业主发现,开发商要在停车位盖楼,业主不得不向有关部门投诉。好在当地政府对这一小区业主的投诉高度重视,将开发商的行为定性为“私搭乱建”,由旗政府分管领导牵头,由自然资源局与综合执法局成立临时执法队,在查清事实的基础上,当即下发整改通知书,责令立即拆除围栏,恢复住户停车位原貌并安排工作人员全程监管,并在5天内即恢复了小区停车位原貌。

  笔者认为,业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后,即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人,有义务依约进行物业管理,要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定,有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正,以维护小区正常的物业管理秩序,维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时,物业管理公司作为合同一方当事人,有权依法提起诉讼。反之,小区业主委员会也有权对物业管理服务公司侵害业主权益的行为依法提起诉讼,同时也可以通过业主委员会大会终止物业公司的物业管理服务合同。

  天津蓟州区曲院风荷小区业主反映该小区多处公共绿化带被物业铺上镂空的地砖,并划成了停车位,以每年1200元的费用对外出租。这样一来,原本的公共用地成了停车场,甚至对外出租谋利,那么,小区物业是否有这一权力呢?

  笔者认为,物业无权改变公共场所用途,如小区要更改共有部分的规划用途,首先应当由全体业主共同决定,再向相关部门提出申请。根据《民法典》第二百七十八条第八款关于“业主共同决定事项及表决”的规定,下列事项由业主共同决定:改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意。笔者认为,消费者应当提高维权意识,保存好开发商做宣传时的广告、资料等证据,必要时可采取诉讼方式维护自身权益。业主发现开发商或物业公司占用公共区域,或者更改公共区域的用途时,可以向规划和自然资源委员会申请小区的原始规划图,与小区现在的实际情况进行对比,一旦发现物业公司或开发商确实侵占了公共区域或者改变了公共区域的用途,业主可以通过拨打市政热线、与开发商或物业公司沟通协商、向法院提起诉讼等方式维护小区和自身的权益。

  同时,作为一个城市,居民小区管理的好与坏直接反映了这座城市行政管理的综合水平,也影响着一个城市的安定团结和口碑。所以,地方政府不仅要重视城市街道的“脸面工程”管理,更应该注重居民小区内的社区管理,并应该把小区物业管理明确纳入到城市管理综合执法的日常监管对象工作中,对物业管理公司形成行政监督及业主监督的双重监督机制,从而促进物业管理服务经营者合法从业,减少和降低社区群众矛盾,进一步提升社会和谐满意度及群众生活幸福感。

  另外,地方立法机构还可以根据国务院颁布的《物业管理条例》制定更加适合于本地的《物业管理办法》,把本地经常发生或可能发生的特殊情况,以及比较难解决的问题增加到《办法》中,比如占用绿化、人防空间的停车位以及尚未明确产权的地下车位、占用公共区域制作广告牌等等问题明确定义立法确认,以便行政执法或者司法部门有法可依,并完善产权登记制度,这样能够最大限度地减少纠纷。


小区物业管理与业主服务合同关系
这些矛盾的发生,追其原因,大部分是因为这些物业公司的经营者曾经是房地产公司关系密切的跟随者。近30年来,我国的各类法律法规都在与时俱进的不断地完善中,大部分企业的行业之歪风也有所收敛,但也有诸多的房地产公司依旧游走在法律的边缘发展,紧跟随这些房地产公司的“小弟”物业管理公司也随之壮大而不可一世,这些物业公司经营者有些至今还保留着那些曾经跟随“老大”的不正之风,在从事小区物业管理服务工作时霸道从业,
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