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《烟台市物业管理办法》业主在物业管理活动中的义务有哪些?

发表时间: 2022-12-22 19:35:44

作者: 小壹数科

来源: 大小新闻

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一、如何认定业主身份?  《办法》中第二十四条规定:  物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主;未记载的不动产共有人能够证明其为所有权

  一、如何认定业主身份?

  《办法》中第二十四条规定:

  物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主;未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的,应当认定为业主。

  除前款规定外,符合下列条件之一的,应当认定为业主:

  (一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、征迁补偿等旨在转移所有权的法律行为,已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人;

  (二)基于人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

  (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

  (五)其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

  二、业主在物业管理活动中享有的“十项权利”包括哪些?

  根据《办法》第二十五条的规定,业主在物业管理活动中的权利包括:

  (一)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主大会筹备组、业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况 享有知情权、监督权和收益权;

  (九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  三、业主在物业管理活动中的义务有哪些?

  《办法》第二十六条规定,业主在物业管理活动中应履行的义务包括:

  (一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业服务区域内物业共用部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管 理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理规定;

  (五)按照约定足额缴纳物业服务费;

  (六)按照规定交纳住宅专项维修资金;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  四、一楼业主能否以不使用电梯为由,不缴纳电梯维修费用吗?

  《办法》中对业主的权利和义务作了详细规定。《办法》第二十五条对业主在物业管理活动中享有的权利进行了列举,第二十六条则对业主在物业管理活动中履行的义务进行了列举;明确规定了业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主对专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务。业主对专有部分以外的共有部分的权利包括两部分内容,即共有和共同管理的权利。一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利,即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。二是业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利,还享有共同管理的权利,有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利,同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

  《办法》第二十六条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  电梯属于业主共有设施,享有共有所有权和共同管理权,因此,一楼业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用。除另有约定的外,业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用。

  五、召开业主大会会议应满足什么条件?

  《办法》第二十七条规定,符合下列三个条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上;

  (二)已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上;

  (三)向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

  六、某小区组建了业主大会筹备组,成员由八人构成,其中包括三名业主,是否符合办法的要求?

  《办法》第二十八条规定,筹备组由七人以上单数组成,可以由街道(镇政府)、社区居委会、建设单位、前期物业服务人、业主等派员组成,其中业主所占比例不得低于总人数的二分之一。

  该小区业主大会筹备组成员八人,不满足单数要求,且业主比例不足二分之一,因此人员总数和构成均不合理。

  七、筹备组的工作职责包括哪些?

  《办法》第二十九条规定,筹备组的工作职责包括:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)提出首届业主委员会选举办法及业主委员会成员候选人条件,确定业主委员会候选人名单;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  八、业主大会的组织属性是什么?

  业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构,因此只要是建筑区划内的业主,就有权参加业主大会,行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理权,并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

  业主大会成立后,业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理,维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。这种自治组织依据国家法律、法规和政策规定以及管理规约的规定,实施自我管理、自我约束,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  依据:《办法》第三十条、《业主大会和业主委员会指导规则》第二条和第四条。

  九、一个物业服务区域必须成立一个业主大会吗?

  这个说法不严谨。

  《办法》第三十一条规定:一个物业服务区域成立一个业主大会。

  物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。

  十、分期开发的物业项目,先期开发部分可以成立业主大会吗?

  根据《办法》第三十二条的规定,划分一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  十一、业主共同决定事项包括哪些?

  《办法》第三十三条规定了业主共同决定事项共有九类:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务人;

  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  十二、业主共同决定事项对参与表决人数的要求是什么?

  根据《办法》第三十三条规定,对参与表决人数的要求可以概括为“双三分之二”,即业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

  十三、业主共同决定事项如何才能通过?

  根据《办法》第三十三条规定,在业主共同决定事项中的九类事项中,如果涉及其中的第六项至第八项规定的事项,则按照“双四分之三”原则,即需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

  对于其他事项,则按照“双过半”原则,即需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  十四、业主大会对物业管理事项的表决方式有哪几种?

  召开业主大会的目的是形成物业服务有关事项的决议。因而,业主大会决议的形成规则至关重要,这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。

  《办法》第三十四条中规定了两种表决方式,即常规表决方式和异议表决方式。

  常规表决方式是指,有利害关系的业主持同意意见的比例达到规定标准的,视为表决通过;异议表决方式是指,根据管理规约、临时管理的规定或者业主大会的决定,有利害关系的业主持反对意见的比例未超过规定标准的,视为表决通过。

  十五、业主投票权如何结算?

  《办法》第三十五条规定:

  业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。

  业主大会对业主投票权未作约定的,按照下列规定确定:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

  (二)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  十六、业主大会的召开方式有哪些?

  根据《办法》第三十六条和《山东省物业管理条例》第二十六条的规定,业主大会的召开方式包括三种,即集体讨论形式、书面征求意见形式、互联网征求意见形式。

  十七、业主委员会和业主大会是什么关系?

  业主委员会经业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益,依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动,不享有自治管理规范的订立权。

  业主委员会是一个物业服务区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,办理本辖区涉及物业服务的公共事务的自治组织。

  依据:《办法》第三十七条、三十八条。

  十八、业主委员会的“六大职责”具体包括哪些方面?

  根据《办法》第三十七条,业委会职责如下:

  (一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)业主代表与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

  (三)执行业主大会的决议、决定;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)业主大会赋予的其他职责。

  十九、业主委员会是否具有民事诉讼主体资格?

  根据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》((2005)民立他字第8号)的规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。

  二十、业主委员会成员是如何产生的?

  《办法》第二十九条规定,由业主大会筹备组提出首届业主委员会选举办法及业主委员会成员候选人条件,确定业主委员会候选人名单;

  《办法》第三十八条规定:业主委员会由业主大会会议选举产生,由五人以上单数组成。业主委员会成员应当由物业服务区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。

  二十一、业主委员会选举产生后需要备案吗?

  《办法》第三十九条规定:

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内, 持下列资料向物业主管部门和街道办事处(镇政府)备案:

  (一)业主大会会议决议;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会成员名单和基本情况;

  (五)法律、法规规定的其他资料。

  二十二、业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案,其与物业服务人签订的合同是否有效?

  《办法》第三十七条规定的业委会职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,也就是说,业主委员会与物业服务人订立的合同有效。

  《办法》第三十九条规定,业委会应当自选举产生后之日起三十日内,持相关资料到物业主管部门和街道办(镇政府)备案。

  根据这两条的规定,可知,业委会自选举产生之日起即告成立,其与物业服务人订立的合同有效。登记备案只是为了行业管理的需要而履行的手续,其主要目的在于方便物业主管部门对业委会的监督、指导和管理,属于行政登记,不是民事登记,不能把登记备案作为业主委员会履行职责的前提。

  二十三、业委会成员任期有何规定?

  《办法》第三十八条规定,业委会成员应当由物业服务区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

  二十四、业主委员会和居民委员会是什么关系?

  居民委员会与业主委员会存在指导与被指导的关系。

  在物业管理活动中,住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

  召开业主委员会会议时,会议召集人应当告知社区居委会,并听取居委会的建议。社区居委会可派员参加并给予指导和协助(根据《办法》第四十条)。

  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在可能的条件下,业主委员会的组成人员中,最好包括居委会的主要人员(首先应是业主),这样有利于住宅区内各项工作的开展。

  依据:《办法》第四十条、八十四条。

  二十五、环境和物业管理委员会是常设机构吗?

  环境和物业管理委员会不属于常设机构,是临时机构。

  根据《办法》第四十一条的规定,物业服务区域内出现下列情形之一的,应当成立环境和物业管理委员会,作为临时机构履行物业管理职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(镇政府)两次组织后仍未能成立的;

  (三)业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举,经街道办事处(镇政府)指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

  二十六、物业和环境管理委员会的人员构成要求有哪些?

  成员来源要求:由街道办事处(镇政府)组织成立,由业主、街道办事处(镇政府)、社区居民委员会委派的人员组成,街道办事处(镇政府)委派的人员担任召集人。

  人数要求:人数应当为七人以上的单数,其中业主委员应当不少于百分之五十。

  业主委员的要求:业主委员由街道办事处(镇政府)从社区居民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事业,责任心强,具有一定组织能力。

  依据:《办法》第四十二条。

  二十七、环境和物业管理委员会的解散条件是什么?

  对具备成立业主大会条件的,街道办事处(镇政府)应当在环境和物业管理委员会成立后两年内,组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

  环境和物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

  依据:《办法》第四十四条。

  二十八、对拒交物业费的业主可否公示?

  可以。《办法》第四十五条规定,管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业服务区域内的显著位置予以公示。

  责任编辑:伟业

  审校:王蕾


《烟台市物业管理办法》业主在物业管理活动中的义务有哪些?
一、如何认定业主身份?  《办法》中第二十四条规定:  物业服务区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主;未记载的不动产共有人能够证明其为所有权
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