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《烟台市物业管理办法》物业管理服务有哪些具体事项

发表时间: 2022-12-23 19:22:08

作者: 小壹数科

来源: 大小新闻

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一、一个物业服务区域可以由几个物业服务人实施物业服务?  《办法》第十三条规定了物业服务区域的划分方法和原则。  第三十一条规定了一个物业服务区域成立一个业主大

  一、一个物业服务区域可以由几个物业服务人实施物业服务?
  《办法》第十三条规定了物业服务区域的划分方法和原则。
  第三十一条规定了一个物业服务区域成立一个业主大会。
  第四十六条进一步明确要求一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业服务。
  二、物业管理服务有哪些具体事项?
  《办法》第四十六条规定,物业服务内容主要包括下列事项:
  (一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
  (二)公共绿化的养护;
  (三)公共区域环境卫生的维护;
  (四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
  (五)对物业使用中的禁止行为进行制止、报告等义务;
  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
  (七)物业档案和物业服务档案的保管;
  (八)其他约定的物业服务事项。
  可概括为“四保一综合”。其中,第(一)-(四)项为俗称的“四保”,即保修、保绿、保洁和保安(秩序维护);(五)-(八)项即是物业综合服务的内容。
  三、某物业服务企业在中标小区物业管理项目后,将该物业服务区域内的全部物业服务分解后分别转委托给第三人。这种做法是否合法?
  不合法。该行为会导致合同失效并承担相应法律责任。
  《办法》第四十七条规定,物业服务人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人,或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。
  《办法》第九十一条规定,物业服务人将一个物业服务区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正,由行使物业管理行政处罚权的部门处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
  四、物业服务区域内特种设备的维修养护是如何规定的?
  《办法》第四十七条规定,电梯、消防设施等涉及人身、财产安全的设施设备,应当委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。
  第七十五条规定,电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务人或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。
  五、某小区安装了人脸识别系统,是否应向公安机关开放?
  《办法》第四十七条规定,鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别、车辆识别等安全防范系统,提升安全防范水平。安全防范系统数据应当向公安机关开放。
  六、物业项目负责人制度的基本内容有哪些?
  《办法》第四十八条对物业项目负责人制度做出了相关规定,物业服务人承接物业服务项目应当指派项目负责人,负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。项目负责人的履职情况记入行业信用信息档案。
  七、业主可以拒绝小区的统一物业管理吗?
  不可以。
  一个小区由一个物业服务人实施物业服务。《办法》第四十九条规定,物业服务合同对业主具有法律约束力。业主如果对物业服务人有所不满,必须通过业主委员会进行,不得擅自拒绝物业服务人的统一管理。一般情况下,一个住宅小区就是一个物业服务区域,只能由一个物业服务人进行管理。
  当然,业主有权对物业服务人的工作进行监督,也可以解聘物业服务人,但是这种权利不能任意地、无限制地行使,而必须按照法定的程序来行使。
  八、物业服务人公开做出的有利于业主的承诺,是否具有法律效力?
  这种承诺具有法律效力。
  《办法》第四十九条规定,物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分,因此,这种承诺具有法律效力。
  公开方式主要有召集全体业主开会宣布、通过电子信息的方式告知、将承诺悬挂于显著位置的宣传栏内等等。
  九、物业服务合同是否需要备案?
  需要备案。
  《办法》第四十九条规定,物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内,向区(市)物业主管部门备案。
  市物业主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。
  十、物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘,如何通知业主?
  《办法》第五十条规定,物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,合同对通知期限另有约定的除外。
  十一、物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘决定,物业服务人是否继续提供物业服务?
  可以继续提供服务。
  《办法》第五十一条规定,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
  当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。
  十二、物业服务合同终止,原物业服务人的义务是什么?
  《办法》第五十二条规定,物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、环境和物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
  十三、物业服务合同终止后,原物业服务人不履行退出义务需承担什么法律后果?
  根据《办法》第五十二条规定,原物业服务人不履行退出义务的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费;造成业主损失的,应当赔偿损失。
  十四、原物业服务人是以业主欠缴物业服务费为由拒绝办理交接,这种做法是否合法?
  这种做法属于违法行为。
  《办法》第五十三条规定,原物业服务人不得以业主欠缴物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。
  原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的,或者拒不退出物业服务区域的,业主委员会可以向街道办事处(镇政府)、区(市)物业主管部门报告,或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处(镇政府)、区(市)物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。
  原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务区域期间,维持正常的物业服务秩序。
  十五、对于物业服务区域突发失管状态,《办法》中规定了什么措施?
  《办法》中对物业服务区域突发失管状态的应对措施是由街道办事处(镇政府)确定应急服务人。
  第五十四条规定,物业服务区域突发失管状态时,街道办事处(镇政府)应当确定应急物业服务人,提供保洁、秩序维护、共用设施设备运行管理等基本物业服务。提供应急物业服务的,街道办事处(镇政府)应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,期间费用由全体业主承担。
  应急物业服务期间,街道办事处(镇政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
  十六、《办法》对物业服务人化解物业服务纠纷有何新规定?
  《办法》第五十五条规定,物业服务人应当严格履行物业服务合同约定,通过恳谈会等方式及时了解业主对物业服务需求,化解物业服务纠纷。
  十七、物业服务人在物业服务期间,向业主公开的事项有哪些?
  《办法》第五十五条规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、投诉渠道、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等在物业服务区域内显著位置向业主公开,并向业主大会、业主委员会报告。
  第五十六条规定,物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金应当在物业服务区域的显著位置予以公示。
  第五十七条规定,物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外专项服务事项的,其收费标准可以另行约定,并于物业服务区域醒目位置进行公示。
  十八、物业共用部位产生的公共收益如何管理?
  《办法》第五十六条规定,物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金,应当单独列账,独立核算,按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利、承担义务。共有部分在物业服务人进行物业服务期间所产生的收益,在没有特别约定的情况下,应属全体业主所有,并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务人对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。
  十九、物业服务人的收费禁止事项有哪些?
  《办法》第五十八条规定,物业服务人不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用,不得以保证金、押金等形式变相收费。
  二十、某小区一楼业主以不乘坐电梯为由不支付物业费是否可以?
  不可以。
  《办法》第五十九条规定,业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和相关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业服务费。
  电梯属于业主共有部分,一楼业主享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不承担义务,只要物业服务人按约定提供了服务,业主不可以不支付物业费。
  二十一、业主违约逾期不支付物业费的,可以采取的应对措施有哪些?
  《办法》第五十九条规定,业主违反约定逾期不支付物业服务费的,业主委员会应当督促其支付,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符合条件的,可以向人民法院申请支付令。
  二十二、某小区业主不缴纳物业费,物业服务人是否可以限制其车辆进出?
  不可以。
  《办法》第五十九条规定,物业服务人不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量,不得采取停止供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催缴物业服务费。
  二十三、物业服务人在物业服务中的禁止行为有哪些?
  《办法》第六十条规定:
  (一)挪用、侵占业主共有资金;
  (二)擅自改变物业服务用房等共有物业用途;
  (三)擅自利用共有部位和共有设施进行经营;
  (四)擅自提高收费标准;
  (五)违规披露业主信息;
  (六)无正当理由限制业主正常通行;
  (七)其他违反法律、法规、规章规定,损害业主利益的行为。
  二十四、因建设单位分期开发原因,造成公共配套设施未能达到房屋买卖合同标准,物业费是否可以减免?
  这种情况下物业费应当减免。
  《办法》第六十一条规定,因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务人。


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