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《烟台市物业管理办法》解读:物业服务人的责任有哪些?

发表时间: 2023-01-03 19:16:02

作者: 小壹数科

来源: 大小新闻

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一、开发商违法选聘物业服务人的责任有哪些?  《办法》第十七条规定,住宅物业的建设单位应当依法通过招标方式选聘前期物业服务人。  《办法》第八十八条是针对该条设

  一、开发商违法选聘物业服务人的责任有哪些?

  《办法》第十七条规定,住宅物业的建设单位应当依法通过招标方式选聘前期物业服务人。

  《办法》第八十八条是针对该条设定的罚则,该条涉及的责任包括:(1)责令限期改正,规定在一定的时间内,纠正错误做法,包括回复招投标,预先申请批准。(2)给予警告,警告是对违法者予以告诫和谴责,申明其行为已构成违法,要求其以后不要再犯,这是针对违法者声誉的一种处罚。(3)罚款,强制违法者在一定期限内向国家缴纳一定数量货币而使其遭受一定经济利益损失的处罚形式。该条规定的罚款数额是10万元以下,并且可以和责令限期改正、警告并用。

  二、建设单位在物业服务区域内未配置物业服务用房,承担什么责任?

  《办法》第二十条规定,新开发建设项目,建设单位应当为新开发建设项目按照规划要求配置物业服务用房。新开发项目的开发商应当按照规划提供物业服务用房,其产权属于业主共有,开发商不提供属于侵犯业主权益。《办法》第八十九条对该条违法行的罚则,承担的责任包括:(1)由住房城乡建设主管部门责令限期改正;(2)给予警告;(3)没收违法所得;(4)由行使物业管理行政处罚权的部门处十万元以上五十万元以下的罚款。

  三、负有移交物业资料义务的行政责任主体有哪些?包括哪些具体的违法行为?

  《办法》规定的移交物业资料的情形有两种,即第二十三、五十二条规定的情形,涉及的行政责任主体包括建设单位、物业服务人。

  其违法行为包括拒不移交有关资料,包括竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图,验收资料,设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料,物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料。

  依据:《办法》第九十条。

  四、违反移交物业资料的行政处罚措施有哪些?

  《办法》第九十条中规定了拒不移交物业资料的行政处罚措施有两种:通报和罚款。

  违反本办法的规定,拒不移交物业资料的,由住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,由行使物业管理行政处罚权的部门对建设单位、物业服务人予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

  五、物业服务人将一个物业服务区域内的全部物业管理一并委托给他人的,将受到哪些处罚?

  《办法》第四十七条中规定,允许物业服务人聘请专业服务单位承担专项服务,但不得将物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人。

  《办法》第九十一条对此做出了罚则,具体处罚措施有四种:

  (1)责令限期改正,由住房城乡建设主管部门负责;

  (2)罚款,由行使物业管理行政处罚权的部门处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;

  (3)委托所得收益的处置,委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;

  (4)赔偿损失,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  六、住宅专项维修资金发生挪用行为以后,具体的处罚措施有哪些?

  《办法》第七十四条规定,住宅专项维修资金不得挪作他用。第九十二条针对此项违法行为做了具体罚则,在住宅专项维修资金在发生挪用后,可以采取的处罚措施包括:

  (1)追回,由住房城乡建设主管部门追回挪用的专项维修资金;

  (2)给予警告,是对违法者予以告诫和谴责,申明其行为依据构成违法,要求其以后不再重返,这是针对违法者声誉的一种处罚;

  (3)没收违法所得,即没收通过挪用专项维修资金所得的收益;

  (4)罚款,即对于违法者实施一定的财产上的制裁措施,行政机关可以根据情况决定并处挪用资金二倍以下的罚款;

  (5)刑事处罚,即对于构成犯罪的,由公安机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  七、物业服务人擅自改变物业服务用房用途的,具体的处罚措施有哪些?

  物业服务用房属于全体业主共有,对于业主的利益重大,因此,不仅建设单位要合理地配置物业服务用房,而且物业服务人也要合理地使用物业服务用房,以便正常地履行物业服务合同。在《办法》第六十条中规定物业服务人不得擅自改变物业服务用房用途。

  第九十三条对此做出了罚则,规定物业服务人为此承担的法律责任包括:

  (1)责任限期改正,由住房城乡建设主管部门负责;

  (2)予以警告,由住房城乡建设主管部门负责;

  (3)罚款,处一万元以上十万元以下的罚款,由行使物业管理行政处罚权的部门负责;

  (4)收益归还业主,有收益的,所得收益用于物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  八、涉及物业共用部位、共用设施设备的擅自行为包括哪些?如何处罚?

  《办法》第九十四条规定了物业管理区域内涉及物业共用部位、共用设施设备的擅自行为包括三种:

  (1)擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (2)擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (2)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  对这类行为的处罚措施包括:

  (1)由住房城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告;

  (2)由行使物业行政处罚权的部门按照规定处以罚款;

  (3)所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  个人有违反相关规定行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有违反相关规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。

  依据:《办法》第六十、六十二、七十六、九十四条。

  九、物业或物业服务人发生损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等违反房屋装饰装修规定的行为,如何处罚?

  由住房城乡建设部门责令改正,并由行使物业管理行政处罚权的部门处五万元以上十万元以下的罚款。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十、业主或物业服务人发生违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为,如何处罚?

  由行使城乡规划行政处罚权的部门依照城乡规划管理相关法律、法规的规定予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十一、违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为,如何处罚?

  由行使城乡规划行政处罚权的部门依照城乡规划管理相关法律、法规的规定予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十二、业主或物业服务人发生侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为,如何处罚?

  由行使城市环境卫生行政处罚权的部门依照城市环境卫生管理相关法律、法规规定予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十三、业主或物业服务人发生以乱堆乱放杂物、停放车辆等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施等违反消防安全规定的行为,如何处罚?

  由消防救援机构依照消防管理相关法律、法规的规定予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十四、业主或物业服务人发生私自架设电线、电缆等危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序的行为,如何处罚?

  由电力管理部门依照电力管理相关法律、法规的规定予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十五、业主或物业服务人发生赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为,如何处罚?

  由公安机关依照相关法律、法规予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十六、业主或物业服务人从建筑物中抛掷物品的行为,如何处罚?

  由公安机关依照相关法律、法规予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十七、业主或物业服务人发生堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为,如何处罚?

  由公安机关依照相关法律、法规予以处罚。

  依据:《办法》六十二、九十五条。

  十八、物业服务人发现装修人有违反本法规定的行为不及时向有关部门报告,是否构成违法?

  《办法》第九十六条规定了物业服务人在装饰装修期间的报告义务,对不按本办法规定报告的行为做出了处罚规定。

  物业服务人发现装修人或装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,相应的处罚措施有:(1)由住房城乡建设主管部门给予警告;(2)由行使物业管理行政处罚权的部门处以罚款,罚款额度为装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费二至三倍的罚款。

  十九、物业服务人对物业费纠纷的解决方式有哪些?

  (1)协商。由物业服务合同双方当事人在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业费纠纷进行协商,以解决双方之间的争议。

  (2)调解。随着物业管理协会组织建设的不断完善,其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强,物业费纠纷法师后,当事人可以在自愿基础上请求物业管理协会进行调解,双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议,此外,发生纠纷后,当事人也可以请求其他中立第三方进行调解。

  (3)仲裁。《办法》第九十七条规定了仲裁途径,如果当事人双方在物业服务合同中明确约定法师争议提交仲裁委员会仲裁解决,或在发生纠纷后双方达成仲裁协议的,任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁机构,由其做出具有法律约束力的裁决。我国实行的是“或裁或审”的原则,当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷,就不得再向人民法院提起诉讼,因此,在选择仲裁方式之前,双方当事人都应作充分考虑。

  (4)诉讼。《办法》第九十七条虽然规定了物业服务人起诉业主的权利,但这里的用词是“可以”,可见并不排除其他解决纠纷的途径。诉讼作为最后的纠结手段有自身的特点,既以国家的强制力进行保障,但是也有费时费力的确定,因此,当事人还可以选择其他救济途径。

  依据:《办法》第七十八、九十七条。

  二十、业主以业主大会或者业委会的名义从事违法活动,业主大会或业委会是否应承担责任?

  业主以业主大会或业委会的名义从事非法活动,法律后果由利用业主大会或者业委会名义从事非法活动的业主承担。

  业主大会应当代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构,依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展工作。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  实践中存在着一些业主利用业主大会或者业主委员会的名义,从事与物业管理无关的活动,甚至从事违反法律、法规的活动,如聚众闹事、斗殴,从事封建迷信活动,甚至可能走向有组织犯罪等。由于这些活动与物业管理无关,不能视为业主大会或者业委会的行为,其法律后果,由利用业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的业主承担。业主的行为违反刑法规定,构成犯罪的,应当追究刑事责任。

  依据:《办法》第三十、三十七、九十八条。

  二十一、本办法规定公务人员需承担责任的违法行为有哪些?

  (一)未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (二)未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的;

  (三)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

  (四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

  依据:《办法》第九十九条。

  物业管理相关部门公务人员违反本办法需承担什么责任?

  《办法》九十九条规定,物业主管部门和街道办事处(镇政府)和其他相关部门的工作人员在物业管理工作中,发生违反本办法的行为,承担的责任包括两种:(1)依法给予处分;(2)构成犯罪的,依法追究刑事责任。


《烟台市物业管理办法》解读:物业服务人的责任有哪些?
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