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物业管理的四大乱象 专项维修资金使用不透明

发表时间: 2023-02-01 16:56:47

作者: 小壹数科

来源: 律师老张

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随着中国城市人口居住小区化的普及,物业管理行业便如影随形的产生了。因为众所周知的土地所有制原因,其他国家和地区如欧美日等一般不会像中国一样有大规模、高密度、高层

  随着中国城市人口居住小区化的普及,物业管理行业便如影随形的产生了。因为众所周知的土地所有制原因,其他国家和地区如欧美日等一般不会像中国一样有大规模、高密度、高层化的住宅小区。在这样的小区,人们的生活密切联系在一起,公共水电气管网、电梯维护、绿化、停车场、垃圾处理、保安巡视等等方面,均要进行统一管理。客观上管理难度增加、纠纷多发。物业管理公司就是在这种背景下产生的,为维持小区正常生活秩序发挥了重要作用。

  因为中国的居住模式与国外大不相同,也与中国历史传统大不相同,因此,物业管理在发展过程中没有成熟的立法予以规范,也没有成熟的模式予以参考,以至于在社会层面出现大量的乱象。物业管理行业的功绩不容抹杀,但老张不想在这里唱赞歌,因为表其功绩不利于解决问题。这里主要讲部分乱象,既有物业公司的问题,也有业主及其业委会的问题。

  乱象一:物业公司反客为主,以管理代替服务。根据国务院《物业管理条例》,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。可见,物业公司与业主是合同关系,物业公司是管家,提供对公共设施设备、场地、环卫及生活秩序服务。然而有些物业公司入住后,把自己当作了二政府,在与业主发生矛盾后采取禁止停车、禁止使用电梯、禁止装修等等手段,对业主恶语相向。特别是疫情防控期间,名曰配合政府防控,因禁止业主出入发生的矛盾更是突出。这些物业公司的行为已经完全颠倒了服务者与被服务者的关系。

  乱象二:专项维修资金使用不透明,难以监管。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。专项维修资金是小区的“养老金”。小区入住后,随着年深日久,管线老化、墙皮脱落、绿化更换、消防安全维护以及电梯、监控等设备出现故障,均需要动用专项维修资金。然而,在动用资金的过程中,维修事项的真实性、维修资金的预算合理性如何核实及控制,业主及业委会难以发挥监督作用,特别是对维修资金预算合理性根本无法审核。因为业委会的委员均是由业主兼职的,不领取薪酬,业委会在监管方面完全属于业余水平,以业余对抗物业公司的专业,仅凭一颗热心难以胜任,这是业委会有心无力的主要原因。即现行的业委会运作机制完全不能满足监管的需要。

  乱象三:共有产权收益去向不明,全体业主利益受损。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。因此,小区电梯、道闸、公共场地的广告收入,公共停车场停车费收入,公共场地临时集市收入等均是业主共有收入。国务院《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。

  在物业管理合同签订后,业主支付的物业管理费应当是物业公司提供物业管理服务的主要收入来源,如物业公司对小区共有收入付出管理成本的,可将部分收入经过业主大会同意后予以扣除。但在实际管理过程中,部分物业公司将前述业主共有收入全部转为了物业管理收入,无疑是一种侵占行为。

  乱象四:业委会成立困难,物业公司缺乏监管。小区落成,业主入伙时,一般由开发商出面与业主签定前期物业管理合同,物业公司一般是开发商设立的子公司。在前期物业管理合同到期后,在满足房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上,或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的条件后,可由业主实行自治,组成业主大会并选举业委会。实践中,各地做法不一而足。往往由开发商建设单位报街道办事处筹备,也可由部分业主发起,但后一种方式街道办往往不予认可。背后的原因不足为外人道也。正因为前期物业公司与开发商存在重大利益关系,开发商根本没有动机成立业主大会。

  根据深圳住建局有关报告显示,作为国内物业管理行业最发达的深圳,小区成立业委会的比例大概有16%多一点。可见其他地方更是可怜。随着小区老化,原居民不断搬离并出租,小区成立业委会的意愿将越来越低。最终的结果是业主自治管理与物业公司力量对比完全失衡,业主难以对物业公司实施有效监督,更换物业公司几乎难上加难。小区入住时,物业工作人员多是俊男靓女,而入住后,俊男靓女换成大爷大妈,服务质量也有所下降。业主无可奈何。所谓“一朝服务,终生服务”。虽然《物业管理条例》第四十八条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉”。在业主自治无法实现的情况下,业主根本没有能力(时间、专业、资金等)依靠向政府部门投诉方式解决问题。在能力不足的情况下,即使投诉,政府的处理结果也可想而知。

  如何解决这些乱象,广大业主和政府部门首要解决两个问题:

  1、尽快成立业委会,发挥业主自治能力,建立起业委会与物业公司的制衡机制;

  2、业委会专职化,业委会成立后,业委会主任或者秘书长要专职,领取薪酬,这样才能发挥业委会的能力。届时,小区决定自行管理还是委托物业公司管理,均有常设机构承担此职能。


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