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物业服务有疏漏和缺失造成了损失,是否就可以拒付物业费呢?

发表时间: 2023-03-20 19:03:31

作者: 周洪波

来源: 上海市恒业律师事务所

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对于和物业管理企业的矛盾纠纷,如果协商无法达成一致,业主应当尽早起诉。  同样地,如果遭到业主拒付或者拖欠物业费,物业管理企业也同样应当起诉,通过司法途径解决。

  对于和物业管理企业的矛盾纠纷,如果协商无法达成一致,业主应当尽早起诉。

  同样地,如果遭到业主拒付或者拖欠物业费,物业管理企业也同样应当起诉,通过司法途径解决。

  在日常生活中,物业服务和每个人都息息相关,这方面的矛盾纠纷也不少见。

  在与物业费相关的纠纷中,经常是一方认为物业服务有瑕疵,或者有矛盾纠纷,从而拒绝或者拖延付费,物业服务企业只能通过各种方式进行催收甚至无奈提起诉讼。

  最近笔者就接到这样一起来自物业服务企业的咨询:

  这家企业主要负责商业楼宇的开发租售和物业服务。其中一处商务楼的业主以不同家人的名义购买了多套房屋,拖欠物业服务费高达上百万元。他们欠费的理由是,去年夏天商务楼局部区域的消防设施因为突发故障而发生漏水,待发现时已经“水漫金山”。事后该公司邀请第三方保险公司对事故造成的损失进行了评估,遗憾的是,业主对评估的损失数额不认可,坚持自己因为过水而造成的业务损失也必须赔偿。双方因为分歧较大而协商不成,对方就一直拒绝支付物业服务的相关费用。

  那么,对物业服务不满,或者认为物业服务有疏漏和缺失造成了损失,是否就可以拒付物业费呢?显然是不行的。

  我国《民法典》明确了业主有支付物业费的义务。

  《民法典》第九百四十四条第一第二款规定:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  因为物业服务是一种公共服务,它的维护服务对象是整体物业设施和物业内的正常秩序。单个业主不交物业费,损害的不仅是物业服务企业的利益,也损害了其他正常缴费业主的利益,影响了物业整体的管理。

  物业服务企业提供的物业服务也是针对物业整体和全体业主履行义务的,即便服务存在不足影响到个别业主的权利和利益,一般尚不构成根本违约,因此业主不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。

  具体到引发矛盾的事件,物业服务人员如果确实维护消防设施不善,造成漏水事故对业主造成财产损失,业主完全可以依法维权。

  根据《民法典》第一百八十六条规定:“因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益、财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”

  因此,业主可以在违约和侵权中选择一个途径追究赔偿责任。

  如以违约造成损害来主张违约赔偿责任,根据《民法典》第五百八十四条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

  无论是实际损失,还是可得利益损失,业主均应举证证明。如业主无法举证,则只能以保险评估损失作为基准。

  如以侵权损害来主张侵权赔偿责任,则根据《民法典》第一千一百八十四条:“侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。”

  如果业主不认可保险公司评估的损失,也可以在司法程序中申请法庭指定具备相应资质的第三方机构进行鉴定评估。

  业主无论是基于什么理由拒付或者拖欠物业费,物业管理企业都可以提起诉讼追讨。

  如果对方虽然是一家客户,但是以不同个人的名义购买了房屋,那么如果想要起诉对方支付物业费,也应根据合同的相对性,针对不同的业主分别提起诉讼。

  总之,业主不能因为对物业服务不满,或者与物业有尚未解决的矛盾纠纷,就拒付或者拖欠物业费。

  同样地,如果遭到业主拒付或者拖欠物业费,物业管理企业也同样应当起诉,通过司法途径解决。


物业服务有疏漏和缺失造成了损失,是否就可以拒付物业费呢?
对于和物业管理企业的矛盾纠纷,如果协商无法达成一致,业主应当尽早起诉。  同样地,如果遭到业主拒付或者拖欠物业费,物业管理企业也同样应当起诉,通过司法途径解决。
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