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中国地方物业管理立法改革边界试探

发表时间: 2023-04-26 19:18:20

作者: 小壹数科

来源: 中国房地产报

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傍晚7点, 长达5个小时的研讨会终于结束,但这场关于地方物业立法探索的讨论并不会就此结束,而是仍然在上下求索的路上。  田傲云/发自北京  几方都敞开心扉热烈地

  傍晚7点, 长达5个小时的研讨会终于结束,但这场关于地方物业立法探索的讨论并不会就此结束,而是仍然在上下求索的路上。

  田傲云/发自北京

  几方都敞开心扉热烈地讨论着。

  这一幕发生在北京的一场物业立法研讨活动中,与会人员就“明确业主委员会的主体地位”“业主委员会委员候选人参选资格”“业主大会参与表决的认定”“厘清物业管理中政府部门职责分工”“加强共有收益管理”等物业管理中的共性问题展开讨论。

  探讨会上,周然(化名)表示,这些问题主要是根据近5年信访投诉案件、司法判决,以及跟进人大代表和政协委员的提案调研报告等材料,在梳理了当地小区物业焦点问题以及爆发原因等基础上形成的,并希望以推进立法的方式解决这些问题,其中包括在全国范围内属于首创的条文。

  周然是某城市住建部门物业管理科的一位管理人员,分管物业管理科多年,处理过万余宗信访案件和数千宗诉前调解工作,对物业管理事务的繁杂深有体会,其提出与思考的问题,其实也是物业管理领域困扰各方多年的典型问题。“这是一个外来人口流动较大的城市,家长里短社区治理中的事件时有发生。”

  走访调研杭州、合肥、济南、上海等地后,周然来到北京,她希望在某些方面可以得到进一步支持。

  法规与现实的冲突

  业主大会、业主委员会成立后,法律地位不明确是物业管理中的长期难题。

  在小区物业管理中,业主委员会是经业主大会选举产生的,代表业主利益,维护业主合法权益的组织,也是业主和物业公司沟通的桥梁,但由于现行的《民法典》和《物业管理条例》均没有对业主大会、业主委员会的法律地位作出明确界定,现实中业主大会多以会议形式存在,业主委员会则是其执行机构。

  2020年,深圳曾在最新修订的《深圳经济特区物业管理条例》中提出对业主大会赋予法人身份,将其组织化、实体化以解决因业主主体缺位问题出现的市场失灵现象。目前此做法对业主大会组织化行为的实施效果有待观察。

  多地学者、政府内部人士均认为,业主大会实体化、组织化有其必要性,但由于我国当前基层民众民主实践缺乏,公共意识、参与意识不强等因素,进展颇为缓慢。

  现实中,由于业主大会、业主委员会法律主体地位不清晰,缺乏内外部监管约束机制,部分小区存在业主委员会委员权责不对等、权利滥用、违法成本低等问题。

  “业主公共意识淡漠,不愿参与小区事务,难以形成一致意见,也难以实现自我管理,加之运行机制缺位,导致出现部分以业主委员会为名牟利的人群。”有参会人士提出。更为严重的是,甚至出现个别委员利用业主大会更换物业公司、套取小区公共收益、滥用小区维修资金等问题。

  为避免这种情况,针对违规行为,有观点提出,希望参考广州、珠海、深圳等地做法,拟针对权利滥用等情况,对业主委员会委员、候补委员或者专职工作人员设立处罚制度。这样,即使在目前业主大会和业主委员法律地位不清晰的情况下也能建立外部的监督机制。

  但在是否对违规的业主委员会委员个人进行处罚以及罚款金额方面的规定上,部分参会专家也担心,业主委员会是一个公益性组织,委员基本上没有工资和福利待遇,在这种情况下让委员个人承担法律方面的责任,可能会影响业主对小区公共事务参与的积极性。另外,由于业主流动性不断增大,在小区业主大会投票过程中时常会出现代签等形式的投票,由于业主身份难以确认,往往导致投票结果的说服力不足,遇到如解聘物业等涉及利益纠纷的决议就更易引发争议。

  为此,拟提出业主大会组织者应当优先采用电子投票的方式进行表决。希望能借助电子投票系统解决投票流程不透明、公告通知难、投票参与难、身份核验难以及统计核算难等难题,使业主大会投票过程更加透明、公正。

  拟严把业主委员参选资格关

  在上述背景下,政府管理部门希望对业主委员会人员、财务部进行严把关。例如拟将业主委员会委员及候补委员物业服务费等费用缴纳情况列入履职需公示事项。

  与会的多位物权法学者提出,目前一些地方立法以“按时足额缴纳物业费”作为业主委员会委员候选人的资格条件之一目前法律各界争议较大。

  建议进一步探讨在小区物业管理中行政权力的介入以及引导程度的边界,可探索在小区《管理规约》《业主大会议事规则》对于业主委员会委员候选人参选资格条件作出约定,而非通过正式的法律规范进行规定。

  记者注意到,早在2020年初,全国人大备案审查意见曾提出欠缴物业费不应作为业主委员会参选限制性条件,但在深圳、杭州、佛山、呼和浩特等多个城市,仍提出可以将欠缴物业费作为业主委员会参选限制性条件,或直接明确欠缴物业费的业主不得作为业主委员会候选人。

  此外,政府管理部门还提出业主委员会要做到信息公开,希望在原办法规定的基础上增加对于公共收益和住宅专项维修资金等资金收支情况的公示要求,并公示物业服务合同和各类审计结果。

  业主委员会成立后,接受全体业主监督是避免小区矛盾激化的方法之一。该提议得到大部分专家认可,认为这可以明确业主对于业主委员会知情权的内容,是比较好的一个做法。“目前,最高院的司法解释还没有明确业主对于业主委员会知情权的范围。”

  同时,也有专家补充建议,关于业主委员会主动公示的内容,如果业主去要求公开相关信息的,业主委员会可提供的公示范围和公示程度需要进一步明确和细化。在“业主参与表决”如何认定的问题上,实践中的疑问包括“未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票?由管理规约或者业主大会议事规则规定,在《民法典》出台后能否继续适用?”

  政府管理部门的意见是应当采用记名投票的方式,业主应当明示赞同、反对或者弃权的表决意见。

  与会专家认为业主作为成员有表决权利,如果拿到选票后不参与或者不表示任何意见,实践中如何处理尚存有争议,需要立法解释或者司法解释。

  热议政府在社区治理中的权力边界

  关于政府主管部门在物业管理活动中所肩负的社区治理职能和功能权限边界问题,也是争论的焦点。

  在“业主大会的召开”和“业主委员会换届选举”方面,“街镇人民政府可否提议罢免业主委员会全体委员”也引发了讨论。

  “在各地实践中,由业主委员会主导的换届选举暴露出大量问题,引发层出不穷的纠纷。希望政府能有主动权,搭建公证客观公平的平台,可以更好地应对小区物业服务纠纷中出现的矛盾问题。”有参会人士解释,现实中也存在很多不作为、乱作为的业主委员会,或者业主内部意见分歧较大的情况,这种背景下换届改选小组以政府为主导,由街道办事处指导更有利于化解矛盾。

  多位与会专家认为,业主委员会换届选举最理想的状态是业主组织,按照议事规则自我管理,最终实现自我换届、自我延续的内循环状态,在这个过程中公权力介入的越少越好。但如果业主自治能力较弱,在此基础上,应当加强政府引导,培养业主的自治意识和自治能力,相应承担业主责任。

  也有专家建议称,如果职能部门希望加强对业主委员会的指导和监督,可以在条例中明确提出通过强化党建引领提升小区治理能力和治理水平。

  此外,部分专家还提出,现实中,由于目前存在很多法条竞合问题,导致政府部门权责不清,相关职能部门分工不明确,管理重点不突出。部分职能部门存在让物业企业代替其承担职责,将应该由政府职能部门履行的职责转嫁给了企业,比如创建全国文明城市、垃圾分类等政务工作。

  也存在相关职能部门执法不进小区的问题,以小区是业主私有为由,不属于其职能管辖范围,把本属于职责范围内的监管事项推给了物业公司,例如小区里发生交通事故,相关职能部门是不进小区执法的。这一情况让没有相应执法权的住建部门去落实监管责任,造成住建部门和属地政府越来越不堪重负,也承担了极大的问责风险。

  “目前正在推行集中授权,但进程有进有退有迂回。”有参会人士表示。

  傍晚7点, 长达5个小时的研讨会终于结束,但这场关于地方物业立法探索的讨论并不会就此结束,而是仍然在上下求索的路上。


中国地方物业管理立法改革边界试探
傍晚7点, 长达5个小时的研讨会终于结束,但这场关于地方物业立法探索的讨论并不会就此结束,而是仍然在上下求索的路上。  田傲云/发自北京  几方都敞开心扉热烈地
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