住房，是生活中绕不开的话题。如今，市民的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，这就对围绕住房而展开的硬件提升和软件服务，提出了更高的要求。随着我国步入城镇化中后期，“实施城市更新行动”已经成为“十四五”时期国家新型城镇化战略方向，老旧小区改造作为城市更新的综合整治内容，是关系民生和城市发展的社会工程，加速推进改造工程不仅能提升居民居住质量，建成现代社区居民生活服务体系，同时也是提升基层治理能力的重要手段。

　　破解大体量旧改共性难题

　　亟需“样板”引领示范

　　老旧小区因建设时间早、基础设施普遍存在缺失，“不安全”、“不便捷”及“不智能”成为当下老旧小区共性难题。破解老旧小区群众居住痛点，社区智能化服务升级势在必行，事实上，伴随国家明确要加快老旧小区改造后，打造人本化、信息化、智能化的生活共同体已成为老旧小区改造的新目标。数字科技已然成为改造升级的核心要素，应用新的理念和技术探索新型旧改路径。

　　据住建部数据初步估算，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。2021年1—10月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.34万个，较2020年实际开工量增加1.31万个。

　　体量大、时间紧、任务多、责任重，因此，我国老旧小区改造亟需一个更标准且能够长期可持续维护和运营管理机制的旧改“样板”，来为全国老旧小区改造进行指导，并进一步带领老旧小区改造工作向前发展。

　　胶州旧改智慧社区

　　引来全省住建“围观”

　　在以往的老旧小区改造过程中，它们大多采用对既有痛点进行逐一攻克的方式，各模块孤立作战，后期管理运营跟不上，治标不治本。随着5G、人工智能、大数据字化、智能化、绿色化水平，让老旧小区焕发“智慧活力”。

　　12月13日-14日，山东省老旧小区改造现场观摩会在胶州召开，省发改委、省财政厅、省住建厅相关处室负责人，各市住房和城乡建设局分管负责人参会，推广学习胶州老旧小区改造在提升改造标准、多元筹措资金、建设智慧社区三个方面的经验，尤其是智慧社区层面的超前探索。

　　以胶州方井园小区为例，通过智慧安防、智慧出行等智慧场景，例如AI视频巡检、高空抛物监测、人脸/车牌识别等，让老小区变身比新建小区还“聪明”的智慧社区；此外，这些终端设备都与“胶州市绿色智慧社区平台”相连，推动基层社区治理数字化升级。

　　“平台＋场景”双轮驱动

　　胶州旧改范式应运而生

　　在全国各地大力推进老旧小区改造的浪潮中，胶州市和海尔·海纳云以物联网、大数据、人工智能等最新物联科技为抓手，用数字城市“规划+建设+运维”全局思维切入，打造“平台＋场景”双轮驱动的胶州老旧小区改造全生命周期解决方案，为老旧小区改造提出了差异化的“胶州模式”，打造胶州旧改样板项目。

　　在胶州方井园小区，胶州市政府与海尔·海纳云联合打造的“胶州市绿色智慧社区平台”，以及一个个智慧场景给现场观摩团留下深刻印象。在观摩现场，海纳云负责人演示了该平台，介绍了以平台为核心的“海纳云胶州老旧小区改造整体解决方案”。

　　据介绍，“胶州市绿色智慧社区平台”犹如“智慧大脑”，破解了以往政府管理系统繁多但又不可打通各自为阵的难题，实现基层社区治理“一体化、一盘棋、一张网”的数字化治理愿景。

　　针对基层政府、物业管理、居民服务三端需求，“胶州市绿色智慧社区平台”打造“党建引领、社区共建共治、物业管理、智慧安防、智慧出行、智慧电梯、生态运营、舆情分析”等8大模块；该平台基于海纳云CIM平台的智慧社区CIM+应用体现，采用BIM数字孪生建模技术，结合GIS地理信息技术，打造三维数字一张图的底板，可实时采集并动态运营辖区场景下的人、事、地、物、情、组织等多源基础数据，建立“五码关联”的大数据库。海纳云利用无人机倾斜摄影及建模精修等方法对方圆5公里之内的房屋、街道、车位、商家、信号灯等现实生活场景进行数字孪生再现，结合IoT技术达到了社区运行状态的多尺度、高仿真、动态化、交互式的精细模拟，将CIM相关技术与社区场景相融合，使社区数字底板与社区功能应用完美对接。

　　同时，该平台还可与公安、教育、民政等多个部门的数据进行互通，从而把社区微脑纳入整个城市的数字大脑范畴，实现政府治理共建、共治、共享的同时，为数字城市建设沉淀数据。

　　平台思维

　　改变以往以单纯解决痛点为操作模式，以平台思维链接政府端、物业端和业主端等多元主体，形成有机的整体。胶州老旧小区改造开创性的以平台思维为引导，从全局出发，统筹规划，改造依托海纳云星海数字平台搭建城市级绿色智慧社区平台，分期建设，各片区逐步接入；以平台为支撑，实现市、街道、社区、小区四级联动，最终实现城市更新建设目标。

　　场景体验

　　社区作为城市“微单元”，是5G时代新型智慧城市建设的切入点，胶州老旧小区改造将因地制宜和标准化建设深度融合，将提升小区硬件环境和场景体验有机结合，海纳云智慧安防、智慧出行、智慧电梯、居家养老等模块化场景快速落地，为居民提供安全、便捷、舒适的生活环境，基于场景提供智慧化解决方案甚至是技术不受地域空间限制，可实现异地复制和应用。

　　基层治理

　　老旧小区改造不仅是房屋和环境的翻新，更是在基层推进的一项社会治理工程。胶州老旧小区改造为政府做好社会基层治理提供“善政新路径”。胶州市绿色智慧社区平台涵盖一标三实、社区党建、社区防疫、治理工单、献计献策等功能，满足政府、街道、社区、物业、居民五级联动闭环交互需求，搭建政府与民众真正通畅沟通的桥梁，让基层政府发挥出应有的效力。

　　生态运营

　　完善类和提升类的改造项目，光靠政府资金远不足以支撑，因此政府与居民、社会力量合理共担改造资金机制逐步形成。如何调动社会力量参与的积极性，即要让城镇老旧小区改造可持续，又让参与改造的社会资本能够实现“微利可持续”。胶州老旧小区改造将各改造点链接成有机整体，完整构建起绿色、智慧、健康的社区生态圈，吸引周边养老、医疗、托幼、家政等服务资源积极融入生态圈，合作共赢、价值共享。