智能化成购房者刚需 智慧社区成为“新标配”

　　城市的“智慧化”正逐渐成为城市发展的动力，智慧社区作为智慧城市的重要一环，呈现出如火如荼的发展局面。

　　“十四五”纲要明确提岀，推进智慧社区建设，依托社区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服务圈。

　　2020年我国智慧社区市场规模为5405亿元，同比增长约19%。2021年，我国智慧社区规模或将突破5800亿元，智慧社区市场规模持续扩大。

　　2015-2021年中国智慧社区市场规模变化

　　我国智慧社区从20世纪90年代末开始，始终沿着智能化、数字化、智慧化的道路不断前进。在满足社区安全防护、人车物管理、物业管理服务等基本要求的同时，智慧社区场景持续丰富，逐步拓展到与居民日常生活息息相关的环境监测、便民商圈等多个领域。

　　智慧社区产品进化史

　　近年来，被称为“Z世代”的95后，正在成为置业的主力人群，他们更加注重社区的实际生活体验，在健康、舒适、安全、线上化等方面需求凸显，对社区的智能化服务提出了更高要求。

　　在疫情常态化的今天，人们对社区空间的智能化需求也日益增长，智慧社区已经成为购房者的刚需。

　　2021年房地产行业规模见顶，进入存量竞争阶段，能够通过智慧社区建设为居民提供智能舒适住宅产品的房企，具备更强的竞争力。

　　目前，头部房企基本都在布局智慧社区，以万科、绿城、旭辉等为代表的头部房企纷纷抛出“未来社区”、“智慧健康生活”等智能化产品，智慧社区也从“新概念”逐渐变为了“新标配”。

　　智慧社区落地的“两高两难”

　　门槛高、成本高，寻源难、整合难

　　智慧社区的落地实施，远比普通建材的采购和工程管理工作更加复杂多变，智慧社区系统中的设备、数据、平台都各自独立，智能设备系统联动难，智能应用数据对接难，智慧平台生态整合难。房企加强智慧社区建设的同时，也对采购人提出了更高的要求和挑战。

　　要想做好智慧社区的采购和供应链管理，必须解决专业门槛高、维护成本高、方案整合难和供方筛选难四个问题。

　　智慧社区落地的四个业务痛点

　　面对“两高两难”四个绕不过去的落地难题，房企只有基于智慧社区的全生命周期制定业务策略，做好设备配置和选型，打造智慧社区标准化体系，活用数字化寻源工具，系统化降低运维成本，才能在长期运营中提升客户满意度，真正提升社区的管理效能和服务品质。

　　应对专业门槛高

　　设备分级适配，选型稳定性优先

　　智慧社区分为建筑智能化和物业服务智能化两个大类，智能门禁、智慧车辆管理、智慧社区安防、智能电梯、智能消防、智慧社区服务、智慧物业管理、智能监测运维等多个子系统。

　　智慧社区的子系统和功能场景

　　智慧社区的子系统中，智能安防、智能门禁、智能消防是所有房企智慧社区项目的标配，下面我们就从功能设备组成、配置选型等方面分析这三个子系统的采购策略。

　　一、智能安防系统配置和选型攻略

　　智能安防系统分为监控系统和周界报警系统两个部分，其中，监控系统主要使用数字视频监控技术，周界报警系统分为红外周界报警、电子脉冲围栏两种。

　　智能安防系统的运转依托于数据信号的采集、传输、存储、显示和控制等关键环节，不论是监控系统还是周界报警系统，都需要前端设备、传输设备和中心设备等各类型设备的支持。

　　1、智能安防系统的配置原则：兼顾实用性和成本控制，保证安防功能完整

　　智能安防的配置方案应结合企业的产品规划和市场需求，考虑到功能实用性和成本控制，根据不同项目城市能级、客户定位和市场需求，对智能安防的功能模块进行针对性分析，明确其使用的项目类型。

　　智能安防系统中，数字视频监控和电子脉冲围栏一般作为标配用于大多数刚需、改善项目，而部分房企的高端项目则会将红外对射探测器接入脉冲电子围栏的周界报警系统，共用中心报警平台及报警功能。

　　2、智能安防系统的选型原则：更立体、更稳定、更高速、更清晰、更灵活

　　智能安防系统的核心是数字视频监控系统，在进行数字监控设备的选型时，除了根据具体原则对各环节设备进行选型外，还要注意系统的融合性，将门禁、消防、停车场等相关系统融合入数字视频监控系统中，实现立体化综合可视化防控。

　　数字视频监控设备的选型原则

　　二、智能门禁系统配置和选型攻略

　　与智能安防系统相似，房企在落地智能门禁系统时，第一步也是对智能门禁各功能模块的设备选用进行标准化。完整的智能门禁系统包含了道闸门禁、楼宇对讲、道闸人脸识别、智能访客管理和人脸识别对讲等所有与人流出入管理相关的功能模块。

　　智能门禁系统分为道闸门禁系统和楼宇对讲系统，涉及楼栋室内、小区出入口、楼栋出入口、物业管理中心四个场景，包含室内机、围墙机、数字门口机、中心管理机等多种设备。现在的住宅项目中，越来越多的房企采用道闸人脸识别、智能访客管理和人脸识别对讲，来进一步提升社区居住体验。

　　1、智能门禁系统的配置原则：门禁和道闸是基础标配，人脸识别是改善项目选配

　　智能门禁系统中，道闸门禁、楼宇对讲一般作为标配，用于大多数刚需项目和改善项目，而部分房企的精品项目则会选配道闸人脸识别、智能访客管理和人脸识别对讲，进一步方便客户的出入和人流的管理。

　　2、智能门禁系统的选型原则：功能稳定性是基础，多种识别方式联合配置

　　智能门禁系统是高频交互的智能设备类型，能够直接影响社区居民的服务感受，设备功能的稳定性非常重要，必须首先满足以下三个基本要求：

　　①门禁设备须采取联网型设计，接入小区局域网；

　　②门禁设备须能够接受电子锁信号，能够反馈门锁关闭状态，门锁须采用信号输出的电子锁，后台可实时查看门的开关状态，长时间未关门可在后台进行报警提醒；

　　③楼栋出入口、小区门岗/出入口的人行门禁位置等通道闸设备，要同时支持两种以上开门方式，方便不同生活习惯住户使用。

　　智能门禁系统的识别方式分为密码识别、生物识别（指纹、人脸）、卡片识别和云识别，不同识别类型应对应不同项目定位。

　　智能门禁系统四种识别类型的优缺点分析

　　三、智能消防系统配置和选型攻略

　　智能消防系统的前身是消防应急系统，其设备组成包括消防设施、水压、燃气、管井、电器线路等多个功能模块。

　　1、智能消防系统的配置原则：消防应急系统是标配，智能消防是必然趋势

　　消防应急系统是住宅项目的标配，而智慧消防系统是一种必然趋势，目前大多数改善型住房和高端项目，都配置了智慧消防系统。

　　智慧消防相对于传统的消防设备，有三个显著特点：①将传统的消防设备通过新的通信方式实现联网；②通过移动终端或监控平台，实现实时、多方的实时监测、信息发布及管理；③利用大数据、云计算等技术，实现更高效、更精准、更主动的消防管理。

　　智能消防系统的技术架构

　　2、智能消防系统的选型原则：整体系统成本、系统兼容和产品稳定性

　　智能消防系统是一个多设备独立运行、子系统相互联动的综合系统，因此在智能消防系统设备的选型中，常遇到整体系统成本、系统兼容和产品稳定性三个问题。

　　应对维护成本高

　　深入合作，试点排查，动态监测

　　智慧社区因其系统的复杂性，导致后期运维成本高企，房企的投入产出不成正比。

　　而作为社区服务的基础设施，智慧社区系统运行的稳定性与社区居民的日常生活息息相关，一旦出现问题，会产生的巨大的影响，造成的损失远大于普通的设备故障。

　　要想解决维护成本高的难题，必须从供应链合作、试点排查和动态监测三个方面入手。

　　应对供方寻源难

　　智慧社区供应商的数字化寻源

　　在智慧社区的采购工作中，面对种类繁多的智能化设备，优质供应商的寻源、管理和采购工作量剧增。要想高效地完成智慧社区的采购工作，必须借助数字化工具提高寻源效率。

　　明源云采购建立了丰富的智慧社区供方资源库，帮助采购人更好地完成智慧社区的寻源和采购工作。目前，云采购平台已经汇集了14000多家智慧社区各品类供应商，涵盖了包括智能安防、智能门禁、智能消防、智慧车辆管理等在内的10余个细分行业。

　　基于大数据平台，明源云采购对全国各区域优质的智慧社区供应商进行数据精选，提供了包括企业基本资料、项目案例、产品服务、企业实力、合作登记、工厂信息、风险数据等多个维度在内的评估数据。采购人可以利用云采购平台，批量快速寻源，精准连接优质智慧社区供应商。

　　2021行业竞争力十强榜单（点击查看）

　　应对方案整合难

　　完善标准建设，开发基础服务平台

　　智慧社区以网络、智能设施、存储设备等硬件为基础，以数据为驱动，以数字化平台为支撑，综合利用5G、物联网、人工智能、大数据等新一代信息技术，构筑智慧社区技术底座，支撑社区智慧应用。

　　智慧社区技术架构

　　智慧社区技术架构中，基础层为基础技术支撑、硬件设备和网络传输服务商，数据层为数据及计算服务商，应用层为各大集成平台和社区应用服务商。

　　这些服务商提供的种类众多的智慧社区终端设备中，有部分相对成熟的设备采用了统一的国家标准，而部分新兴智能设备则采用不同的团体标准或者行业标准，这就对后期的设备互联工作产生了一定的挑战。

　　要解决方案难整合的问题，房企首先必须推动智慧社区标准建设，形成一体化解决方案；同时通自研或与第三方合作，开发自己的基础服务平台，实现社区运营闭环；规模房企还可以通过搭建智能化标准展厅，不断升级自己的服务和产品。

　　房企整合智慧社区方案的三个举措

　　开发智慧社区基础服务平台，有组建团队自研和采用第三方成熟方案两种方式。

　　具有科技开发能力的规模房企可以考虑组建自研团队，自主开发智慧社区云平台，与各大智慧社区品牌厂商提供的子系统和设备有机结合，创新一站式解决方案，规避了智能化设备之间标准不统一的问题，提高了智慧社区系统的集成度。这种开发方式可以满足企业个性化需求，优化迭代自主性高，但缺点是投入巨大。

　　其他房企建议采用第三方服务商成熟的智慧社区AIOT平台，比如华为的AIOT平台。依托第三方服务平台，根据自身需求调整方案，构建起完整的服务生态，实现社区服务的运营闭环。这种开发方式优点是成本较低，落地速度快，但缺点是自由度不高。

　　结语

　　近几年来，随着中央调控的层层深入，房地产行业回归到理性创造价值的逻辑，不再是由投资驱动，而是由产品和品质驱动的，如万科张海所言，“规模体量可能不再是评价难易的标准，独一无二的理念和场景才是胜出的关键。”

　　未来房企谁的竞争力越强，谁的市占率就越大，在政策支持和市场需求的大环境下，智慧社区必将迎来建设热潮，也会有越来越多的房企，通过智慧社区的建设，提升自身住宅产品的服务品质和品牌势能。