原标题：老旧小区如何改造？江苏发布“技术导则”，鼓励打破围墙界限统一物业管理。

　　老旧小区应该如何改造，让旧貌换新颜、美丽又宜居？8 月 16 日，现代快报记者从江苏省住建厅获悉，近期省住建厅组织制定了《江苏省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》（以下简称《技术导则》），明确了老旧小区 32 项改造内容分类清单，指导各地做好城镇老旧小区改造工作。

　　鼓励打破围墙等界限，统一进行物业管理

　　《技术导则》对老旧小区提出 32 项改造内容分类清单，涉及小区建筑、小区环境、消防设施、给排水设施、电气设施、智能化设施、供气设施、供热设施、公共服务配套设施等方方面面。

　　《技术导则》提出老旧小区改造应合理确定改造内容。改造内容可分为基础类、完善类、提升类三种类型。基础类应做到 " 应改尽改 "，完善类做到 " 能改则改 "，提升类做到 " 宜改则改 "。特别提到老旧小区改造应合理拓展改造实施单元，鼓励推进相邻小区及周边地区成片连片组团联动改造。鼓励打破围墙、地籍权属的界限，统一进行物业管理。落实长效管理，小区改造前应根据业主意愿，积极协商物业管理模式，实现改造后的小区物业管理全覆盖。

　　小区改造宜和雨污分流、海绵城市统一实施

　　对于小区公共道路，《技术导则》提出要结合小区及周边路网交通情况，梳理小区交通流线，与城市道路交通系统合理衔接。优化小区内部路网系统，满足消防、救护等车辆通达要求。消防通道应按规定设置鲜明醒目的标志标线、警示牌等，定期维护且不得占用。小区内道路、停车场、人行道等改造，宜结合雨污分流、海绵城市建设等专项改造统一实施。比如通过透水铺装、下凹式绿地、雨水花园、模块化蓄水池等技术措施，改造建设自然渗透、自然净化、自然储存、自然利用的海绵型小区等。

　　利用边角空地增加停车位

　　老旧小区普遍存在停车难的问题。《技术导则》明确，在符合规划、消防安全要求的前提下，根据居民停车需求及小区现状条件，应合理选用地面停车位、地下停车库和机械式立体停车场（库）等改造方式，因地制宜规划停车场地及设施。具备条件的小区，应充分利用各类边角空地、道路拓宽挖潜的方式，增加地面停车位。具备条件的小区，宜增设机械式立体车库。机械式立体车库应满足结构设计、消防安全等相关规定，且不影响住宅的日照、采光、通风等要求。增设新能源汽车充电桩，或预留电力容量并预设充电桩布线条件及接口。结合小区及周边交通条件，可积极利用小区周边非交通性道路或支路设置夜间临时停车位。

　　不少老旧小区存在飞线充电问题，安全隐患大。对此，《技术导则》提出，应结合小区实际和居民意愿，合理规划非机动车停车棚，合理布置非机动车辆停放点或停车场所。电动自行车集中停放和充电场所应采取防雨、防雷、防火等安全防护措施，做好消防安全等管理工作。新增非机动车停车棚宜为开敞式车棚，不影响周边居民通风采光。

　　设置老年人休闲娱乐、康体健身等功能

　　《技术导则》关注到小区改造中 " 一老一小 " 的实际需求。明确小区适老化改造应基于老年人群体的个体差异、身体机能、心理需求等各个方面的特点进行评估，可设置有针对性的标识引导系统、灯光照明系统、安全监控系统、应急呼叫系统等适老化设施。无障碍改造主要包括道路、坡道、单元入口、台阶、扶手，以及公共厕所、电梯、停车场（库）等部位，应规范设置、保护、维修无障碍设施及其标志标识。

　　养老服务中心可通过改建、扩建或新建等方式，设置老年人休闲娱乐、康体健身等功能，有条件的小区宜为老年人提供室外健身和娱乐的活动场地。若小区不具备单独设置的条件，可与社区服务中心联合建设。老年人日间料理中心宜在建筑首层，不宜设置在地下室或半地下室。与其他建筑联合建设时，二层及二层以上应设置无障碍电梯及坡道。鼓励通过租赁、置换、购置闲置房屋等方式，设置养老服务设施，引入专业化、连锁化养老服务机构。

　　幼儿园、幼儿照护服务中心等托育设施宜通过改建、扩建或新建等方式设置，可结合五分钟生活圈居住区统筹设置。若小区不具备单独设置的条件，可与社区服务中心联合建设。托育设施应设置在自然条件良好、阳光充足、便于接送的地段。入口处应设置人员安全集散空间，且不应影响城市道路交通。

　　鼓励小区设置智能快件箱，对原有信报箱改造

　　关注快递末端服务点的建设，解决 " 最后一公里 " 的投递问题。《技术导则》提出结合共享型智能信报箱宜设置智慧投递系统设施，可联合周边小区引入快递驿站等配套服务设施统筹建设。

　　鼓励邮政快递企业在小区内设置智能快件箱，或将原有信报箱提升改造为智能快件箱，为智能快件箱预留电源及网络接口。

　　附：老旧小区改造内容分类清单