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物业大论坛之《烟台市物业管理办法》解读

发表时间: 2022-12-26 19:56:45

作者: 小壹数科

来源: 大小新闻

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一、业主使用物业时的禁止行为有哪些?  《办法》第六十二条规定,业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:

  一、业主使用物业时的禁止行为有哪些?

  《办法》第六十二条规定,业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

  (二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

  (三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

  (四)擅自改变房屋用途、性质等违反房屋管理规定的行为;

  (五)随意倾倒、抛洒、堆放生活垃圾等违反市容环境卫生规定的行为;

  (六)以乱堆乱放杂物、停放车辆等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施等违反消防安全规定的行为;

  (七)私自架设电线、电缆等危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序的行为;

  (八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

  (九)从建筑物中抛掷物品的行为;

  (十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

  (十一)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

  二、发现业主或者物业使用人禁止使用物业情形的,业主组织、物业服务人、有关当事人该如何处理?

  《办法》第六十二条规定,业主大会或业主委员会发现业主有本条规定的十一项违规行为的,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

  本条还规定,物业服务人发现有前款规定行为的,应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

  《民法典》第二百八十六条规定,业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

  三、某小区业主在屋顶安装太阳能,是否对其他业主构成侵权?

  不违反法律、法规、管理规约,不侵害他人合法权益,就不构成侵权。

  《审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第四条规定,业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

  《办法》第六十三条规定,业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,顶层的业主和物业服务人应当予以配合。

  四、小区业主出租房屋是否需要告知物业服务人?

  需要。《办法》第六十四条规定,业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务人。

  五、物业费的责任主体是业主还是租户?

  物业服务费的责任主体是业主,如何业主和租户间对此有约定的,也可以由租户交纳。

  《物业管理条例》第四十一条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主附连带交付责任。

  六、业主在装修开工前未告知物业服务人,在装修时物业服务人禁止装修施工人员进入物业服务区域。物业服务人的做法是否合理?

  合理。

  《办法》第六十五条规定,业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当告知物业服务人;按照规定需要报相关部门批准的,应当依法办理批准手续。

  业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,未及时告知物业服务人的,物业服务人有权按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。

  七、在业主装饰装修管理中,物业服务人的告知义务有哪些?

  《办法》第六十六条规定,物业服务人应当提示业主或者物业使用人在装饰装修住宅时注意下列事项:

  (一)允许施工的时间;

  (二)废弃物的清运与处置;

  (三)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

  (四)禁止行为;

  (五)按照临时管理规约、管理规约的规定交纳装修保证金;

  (六)需要注意的其他事项。

  八、在物业的使用和维护过程中,《办法》规定的业主的四项告知义务是什么?

  在物业使用和维护过程中,《办法》规定了业主的四项告知义务:

  (1)业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务人。(《办法》第64条)

  (2)业主或物业使用人在装饰装修工程开工前,应当告知物业服务人。(《办法》第65条)

  (3)业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。(《办法》第67条)

  (4)业主长期空置物业时,应当书面告知物业服务人。(《办法》第73条)

  九、开发商以只售不租为由拒绝将小区车位租给业主,是否合理?

  不合理。

  《办法》第六十八条规定,车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。

  十、某小区物业开发商将车库出租给外单位使用,为期两年。该做法是否合理?

  不合理。

  《办法》第六十八条规定,在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业服务区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

  十一、根据产权归属,小区物业的车库车位有几种类型?

  可分为三种:第一种是根据建设规划,产权归属建设单位;第二种是占用小区共有道路、共有部位建设的车位外,产权归属全体业主;第三种是人防工程车位,产权归属国家。

  十二、《办法》针对当前小区普遍存在的车位不足问题,提出了什么举措?

  《办法》第六十九条规定,鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会、自然资源和规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。

  十三、在物业服务区域内是否可以占用业主共有道路设充电设施?

  《办法》第七十条规定,物业服务区域内未设置车辆集中充电设施或者车辆集中充电设施不足的,经业主大会同意,并经相关管理部门批准,可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地改造建设充电设施,并应当符合通行、消防安全等要求。

  十四、物业保修的责任主体是谁?开发商是否可以将物业保修事宜委托给物业服务人?

  责任主体是开发商,可以将保修事宜委托给物业服务人。

  《办法》第七十一条规定,建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省相关的保修期限、范围等的规定,承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的相关事宜委托物业服务人承担,并签订委托合同,向物业服务人支付相应的报酬。

  虽然建设单位可将物业售后维修服务委托给物业服务人,但保修的责任主体还是建设单位。

  十五、业主房屋长期空置,是否需要告知物业服务人?

  《办法》第七十三条规定,业主房屋长期空置,应当书面告知物业服务人,并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止事故的发生。

  十六、什么是住宅专项维修资金?

  根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定,住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  根据《办法》七十三条规定,住宅专项维修资金属于业主所有,不得挪作他用。

  十七、住宅小区内的非住宅物业的业主是否需要缴纳住宅专项维修资金吗?

  需要。

  《办法》第七十四条规定,住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户,专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省、市相关规定执行。其他非住宅物业参照住宅物业缴纳专项维修资金。

  十八、小区的物业服务人对住宅专项维修资金的使用不符合法定适用范围,是否应当返还?

  《办法》第七十四条规定,专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  物业服务人对住宅专项维修资金的使用应符合法定适用范围,否则构成侵权,依法要承担相应的侵权责任。如果物业服务人对该资金的使用不符合法定范围,应将住宅专项维修资金返还给小区业主。

  十九、物业保修期届满后,共用部位维修和管理由谁承担?

  《办法》第七十五条规定,物业保修期届满后,物业服务区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务人承担。因共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的支出,没有缴纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,相关业主应当按比例承担有关费用。比例应当按照建筑面积计算。

  二十、单个业主或物业服务人是否可以因维修、改造等原因而占用道路?

  《办法》第七十六条规定,任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地。因维修、改造等原因需占用和挖掘的,应提前告知业主委员会或者环境和物业管理委员会、物业服务人和专业经营单位,查明地下管线信息,制定管线设施保护方案,在业主委员会或者环境和物业管理委员会、物业服务人的安排下施工,并采取必要的措施,不得影响相关管线设施安全,减少对其他业主正常生活的影响。

  物业服务区域内的道路、场地属于全体业主所共有,应该有全体业主按照其规划用途加以使用。因此,通常而言,单个业主及物业服务人均无权超出物业适用与服务的范围而擅自占用、挖掘,否则就侵害了其他业主或全体业主的权益。但是在特殊情况下,业主或者物业服务人因维修物业或者公共利益确需占用、挖掘的,应当提前告知业主组织、物业服务人和专业经营单位,双方就占用与挖掘的具体范围、方式、时间等做出安排。

  责任编辑:赵峻生

  审校:高涵


物业大论坛之《烟台市物业管理办法》解读
一、业主使用物业时的禁止行为有哪些?  《办法》第六十二条规定,业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:
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