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《白银市物业管理办法》

发表时间: 2023-02-10 19:15:42

作者: 小壹数科

来源: 白银市政府网

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国家媒体,值得信赖  省级平台,权威发布  白银市人民政府办公室关于印发  《白银市物业管理办法》的通知  各县、区人民政府,白银高新区管委会,市政府各部门,市

  国家媒体,值得信赖

  省级平台,权威发布

  白银市人民政府办公室关于印发

  《白银市物业管理办法》的通知

  各县、区人民政府,白银高新区管委会,市政府各部门,市属各企事业单位,中央、省在银有关单位:

  《白银市物业管理办法》已经市政府第27次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真遵照执行。

  白银市人民政府办公室

  2023年1月30日

  白银市物业管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造文明健康的人居环境,促进社会和谐稳定发展,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理服务活动,适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,按照物业服务合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 本市物业管理应当遵循业主自治、专业服务、社区指导、政府监管的原则。

  第四条 市、县(区)人民政府应将物业管理纳入城乡建设与管理、社区治理体系建设和现代服务业发展规划,建立完善物业管理综合协调机制,推行物业服务社会化、专业化、市场化,促进物业管理行业健康发展。

  鼓励支持采用新技术、新方法,依靠科技进步降低物业能耗、物耗,提高物业管理和服务水平,推进智慧小区建设。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府负责建立物业管理协商机制,召集公安派出所、社区居(村)委会、业主委员会或者业主代表、物业服务人等参加物业管理协商会议,研究、部署、推进物业管理各项工作。协调物业管理与社区建设的关系,调解物业管理矛盾纠纷。并配合住建、发改、民政、公安、自然资源、应急管理、市场监管等部门对物业服务管理活动进行监督管理。

  社区居(村)委会指导成立业主大会、选举业主委员会等工作,督促业主大会、业主委员会依法履行职责;协助街道办事处或者乡(镇)人民政府建立辖区物业管理协商机制,公告物业管理事项;配合行政主管部门解决所属物业管理区域环境卫生、市政管网、道路建设等公共设施和公共服务方面存在的问题;指导辖区业主委员会和物业服务人的服务管理活动,受理辖区业主的投诉举报,调解物业矛盾纠纷,引导居民、村民遵规守约,共同营造良好的物业管理氛围。

  第五条 建立党建引领下的物业管理协商共治机制,支持业主、业主委员会和物业服务人依法开展物业管理活动。

  鼓励和支持业主委员会、物业服务人根据有关法律和章程设立工会、共青团、妇女组织,发挥群团组织在物业管理中的作用。

  第六条 市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策;

  (二)组织物业管理相关培训;

  (三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (四)指导物业管理行业协会行约行规制定和实施工作;

  (五)建立物业服务人服务等级评定、信用评价长效机制并实施动态管理;

  (六)实施物业管理方面的其他监督管理职责。

  县(区)住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)组织相关部门划分已建成物业管理区域;

  (二)指导协助成立业主大会、选举业主委员会,培训业委会委员;

  (三)监督管理前期物业招标投标;

  (四)监督物业承接查验、交接退出;

  (五)监督物业服务人日常管理;

  (六)监督专项维修资金的缴存、管理和使用;

  (七)调处物业服务矛盾、纠纷和投诉;

  (八)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

  市、县(区)人民政府发改、民政、公安、自然资源、应急管理、市场监管、生态环境等有关部门,在各自职责范围内,做好相关监督管理工作。

  第七条 物业管理协会应当加强行业自律管理,规范行业行为,加强从业人员培训,协调解决行业争议,推动行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。

  第八条 支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理服务活动,为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。

  业主、物业使用人、物业服务人因物业管理事项需要法律咨询的,可以向公共法律服务机构咨询;符合法律援助条件的,可以依法申请法律援助。

  第九条 划分物业管理区域,应当充分考虑市政规划、不动产产权归属、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。

  物业管理区域划分或者变更后,县(区)住房和城乡建设主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第二章 业主及业主组织

  第十条 依法登记取得房屋所有权的人为业主。尚未登记取得所有权,但因买卖、赠与、继承、拆迁补偿、生效的法律文书、合法建造等情形已经合法占有房屋或者取得房屋所有权的人,认定为物业管理活动中的业主。

  业主依照《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的规定享有业主权利,履行业主义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  第十一条 业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的,应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知物业服务人或者业主委员会。

  物业交付后,业主应当交纳物业服务费用、住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用,不得拖欠或者拒绝交纳。

  第十二条 建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

  第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生,对其负责,受其监督。业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以依法书面授权代理人参加,也可以通过信件、传真、微信、QQ、电子邮件等由业主大会同意的多种方式参加讨论和表决。

  业主人数少于50人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主人数在100人以上(含本数)的,可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会,业主代表一般应每幢楼不少于1人,且总人数不得少于30人。

  第十四条 具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)交付业主使用的房屋建筑物面积达到50%以上的;

  (二)交付业主使用的房屋建筑物面积达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满2年的;

  业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。

  第十五条 物业管理区域符合成立业主大会条件的,建设单位应当自符合条件之日起30日内,向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会书面报告并提供下列资料:

  (一)物业管理区域划分的资料;

  (二)房屋及建筑面积清册;

  (三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

  (四)房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明;

  (五)物业服务用房配置的资料;

  (六)业主名册。

  建设单位未及时书面报告的,已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

  第十六条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内组建筹备组,筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立并移交相关工作和资料后,即自行解散。

  第十七条 筹备组成员由业主代表、街道办事处或乡(镇)人民政府、社区居(村)委会和建设单位派员共同组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

  筹备组应当做好下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议题;

  (二)起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

  (四)组织业主推选业主委员会委员候选人;

  (五)确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)准备首次业主大会会议的其他工作。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  管理规约必须对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。还可以对住宅改变用途从事经营活动、停车管理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  第十八条 筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前公告第十七条规定的材料文本及相关情况,公告时间不得少于15日。业主对公告内容有异议的,筹备组应复核,并将复核情况书面告知异议人。

  第十九条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、批准业主委员会议事规则;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)选聘和解聘物业服务人;

  (四)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (五) 筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (八)确定物业服务方式、内容、标准以及物业服务收费方案;

  (九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。确定业主委员会成员津贴或者补助的标准,决定是否对业主委员会主任实施任期、离任财务审计;

  (十)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (十一)法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

  业主共同决定事项,应当经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第五、六、七项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决的专有部分占建筑物面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会定期会议或者临时会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

  第二十一条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时应当告知相关的社区居(村)委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第二十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生,业主委员会委员为5人以上的单数组成。具体人数、任期和换届由业主大会根据业主大会议事规则决定。

  业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第二十三条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)具有业主身份。业主可以通过书面形式,委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利,但不能作为业主委员会委员;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)按时足额交纳物业费、专项维修资金及其他需要业主共同分担的费用;

  (四)未被列为失信被执行人;

  (五)遵守业主大会议事规则、管理规约,热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (六)与本物业管理区域内的物业服务人无利害关系;

  (七)没有违反本办法规定的禁止性行为;

  (八)法律、法规、规章规定的其他条件。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  鼓励在社区居(村)委会中任职的成员和业主中的党员兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。

  第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府和县(区)住房和城乡建设主管部门备案。

  第二十五条 业主委员会执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会定期、临时会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (四)督促管理规约的实施;

  (五)业主大会决定的其他职责。

  业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  第二十六条 业主委员会必须建立信息公开制度,及时公示下列信息:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地用于建设停车场地情况;

  (五)专项维修资金的补交、续交和使用情况;

  (六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

  (七)业主大会、业主委员会的工作经费收支情况;

  (八)业主委员会委员相关信息;

  (九)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

  前款第四项、第五项、第六项规定的事项,业主委员会应当于每年3月底前公布上一年度的信息;前款第七项规定的事项,业主委员会应当每半年公布一次;公告期不少于15日。

  业主、物业使用人有权核查、质询上述条款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务人应当予以配合。

  第二十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,经占总人数20%以上的业主或者1/3以上业主委员会委员提议,经业主大会决议终止其委员资格:

  (一)拒不履行业主义务的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

  (三)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,或者丧失民事行为能力、有犯罪记录等不符合本《办法》第二十三条规定情形的,经业主委员会核实无误后,其委员资格自行终止,并在物业管理区域公布。

  第二十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得有下列侵害业主合法权益的行为:

  (一)作出与物业管理无关的决定;

  (二)利用业主委员会委员身份从事与物业管理无关的活动;

  (三)侵占业主共用部位、共用设施,挪用业主共有财物;

  (四)利用工作之便,非法索取或者收受物业服务人、有利害关系业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职责的其他利益;

  (五)强行向业主、物业服务人销售商品、承揽业务;

  (六) 向他人提供或者出售业主、物业服务人相关信息;

  (七)阻挠、抗拒业主行使权益;

  (八)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (九)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (十)打击、报复、诽谤、诬陷物业服务人或举报人;

  (十一)法律、法规禁止的其他行为。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主,或者受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第二十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居(村)委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会要积极配合相关社区居(村)委会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)委会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居(村)委会,并认真听取社区居(村)委会的建议。

  第三十条 业主委员会任期届满前3个月,组织召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,乡(镇)人民政府或者街道办事处督促其根据业主大会议事规则,限期换届选举。

  业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  第三十一条 有下列情形之一的,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组建物业管理委员会,组织业主共同决定物业服务管理事项:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

  (三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的;

  (四)需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

  第三十二条 物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织成立,成员可以由街道办事处、乡(镇)人民政府、辖区派出所、社区居(村)委会、业主代表等组成。物业管理委员会总人数应当为7到11人的单数,其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的50%。

  业主代表的资格必须符合本《办法》第二十三条的规定,物业管理委员会成员候选人应通过社区居(村)委会推荐、业主自荐或联名推荐、产权单位推荐等方式产生,业主代表经业主推荐或者自荐的,还需街道办事处、乡(镇)人民政府审定。

  物业管理委员会组成后,应当由街道办事处、乡(镇)人民政府向全体业主公示。

  第三十三条 物业管理委员会成立之日起30日内应当向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府备案。物业管理委员会应当履行以下职责:

  (一)推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会;

  (二)就物业管理事项广泛征求业主意见,形成业主共同决定,就物业管理重大事项,组织业主代表投票表决;

  (三)调解业主、物业使用人、物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (四)配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好物业管理区域的社区建设工作。

  物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,1/3以上成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

  会议必须有半数以上成员且半数以上业主代表成员参加,业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会确定的事项必须经半数以上的成员签字同意。会议结束后3日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项向全体业主公示,公示时间不得少于10个工作日。

  第三十四条 物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡(镇)人民政府重新组建物业管理委员会。

  已成立业主大会、选举产生业主委员会,并依照本《办法》第二十四条规定备案。因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在30日内解散物业管理委员会,并向全体业主公示。

  第三章 前期物业管理

  第三十五条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前,建设单位应当按照建管分离的原则,选聘前期物业服务人,为业主提供前期物业服务。

  全市住宅物业的建设单位应当按照国家、省及本市相关规定,通过招投标方式选聘前期物业服务人。投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地县(区)住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务人。

  全市非住宅物业的建设单位提倡通过招投标的方式选聘前期物业服务人。

  第三十六条 建设单位选聘前期物业服务人,必须签订书面的前期物业服务合同。

  建设单位在物业销售时,应当以图文形式在物业销售现场显著位置向买受人明示下列内容并作为销售合同的附件:

  (一)物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积;

  (二)属业主共有、建设单位可处分的车位数量和位置;

  (三)地下室(含人防地下室部分)、架空层面积及其权属;

  (四)物业服务用房、业主委员办公用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属;

  (五)公共绿化的面积和位置;

  (六)其他需要明示的场所和设施设备。

  第三十七条 建设单位必须在物业销售前,制定临时管理规约,并向物业买受人予以说明,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主必须履行的义务,违反临时管理规约需要承担的责任等事项依法作出约定;特别对全体业主同意授权前期物业服务人代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,须经县(区)住房和城乡建设部门审定,不得侵害物业买受人的合法权益。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限,期限已满后,在业主大会未选聘新的物业服务人前,前期物业服务人可以与业主委员会(物业管理委员会)约定延长服务合同期限;但是期限未满,业主委员会(物业管理委员会)与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分,任何单位和个人不得侵占。

  建设单位应当在物业交付使用15日前,与前期物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,前期物业服务人不得承接。

  物业承接查验可以邀请业主代表、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居(村)民委员会以及物业所在地县(区)住房和城乡建设主管部门参加,必要时可以聘请有关专业机构予以协助,物业承接查验的过程和结果可以公证。

  第四十条 实施承接查验的物业,应当查验以下方面:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、应急管理、生态环境等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具,并达到计量出户、控制出户;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

  (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第四十一条 现场查验20日前,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位必须列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  前期物业服务人必须在前期物业服务合同终止之日起10日内将上述资料移交给业主委员会(物业管理委员会)。

  第四十二条 物业承接应当现场查验并形成书面记录,查验记录必须经参加查验的人员签字确认。

  经现场查验,符合本《办法》第四十条规定的,前期物业服务人应当与建设单位签订物业承接查验协议;不符合的,应当制作书面整改计划,由建设单位及时解决并组织前期物业服务人复验。

  前期物业服务人应当自物业承接查验协议签订之日起,将承接查验情况和承接查验协议予以公告。

  第四十三条 建设单位在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向前期物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

  第四十四条 建设单位必须按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  规划、设计新建住宅项目时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积2‰的比例确定物业管理用房,但不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施,可以独立使用。项目分期开发建设的,物业管理用房应在首期配套建设,并同期交付使用。交付的物业用房必须与规划设计图纸一致。业主委员会(物业管理委员会)办公用房从物业管理用房中调剂安排。

  第四十五条 物业管理用房属于全体业主共有。未经业主大会同意,物业服务人不得擅自改变物业管理用房的用途。

  第四十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  第四章 物业管理服务

  第四十七条 业主委员会(物业管理委员会)必须与业主大会选聘的物业服务人订立规范的物业服务合同。

  物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

  第四十八条 物业服务人承接物业时,与业主委员会(物业管理委员会)办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应交事项的物业管理移交验收手续。

  业主委员会(物业管理委员会)必须向物业服务人移交本《办法》第四十一条第一款规定的资料。

  第四十九条 物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务人的,在业主委员会(物业管理委员会)的监督下,物业服务人之间应当做好交接工作。

  第五十条 物业服务人必须在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并定期向业主大会、业主委员会(物业管理委员会)报告,公示信息可以通过互联网等方式告知全体业主:

  (一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度物业服务合同履行及物业费收支情况;

  (五)上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。

  第五十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

  物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务分解后分别转委托给第三人。

  第五十二条 物业服务人应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务人在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务人雇请保安人员的,必须遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,必须依法依规履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第五十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第五十四条 物业服务人在物业服务活动中履行下列职责:

  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

  (二)依照国家、省市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

  (三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

  第五十五条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并遵守下列规定:

  (一)提供符合国家和省、市规定标准和规范的物业服务;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

  (四)为业主的身份、住宅等个人信息保密,未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透露;

  (五)做好物业管理区域内的治安巡查、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防范工作,并接受公安机关的指导检查;

  (六)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修;

  (七)发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为,及时制止并向有关行政主管部门报告;

  (八)配合街道办事处、乡(镇)人民政府、行政执法机关和社区居(村)委会做好物业管理相关工作;

  (九)建立和完善物业服务应急预案,做好应急工作,执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

  物业服务人未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第五十六条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理,物业服务等级标准、基准价及浮动幅度,由发改、住建、市场监管部门制定。

  普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定,并报发展改革部门备案。

  第五十七条 物业交付使用前,建设单位必须依照前期物业服务合同的约定向物业服务人支付物业服务费;物业交付使用后,物业服务费由业主承担。业主应当依照物业服务合同的约定及时缴纳物业服务费,物业交付但没有实际入住的,应当缴纳物业服务费,缴纳比例为收费标准70%。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反物业服务合同约定,经书面催告,逾期仍不交纳物业服务费的,业主委员会(物业管理委员会)可以采用在本物业管理区域公示等方式,协助物业服务人催交。对无正当理由经催交仍拒不交纳的,物业服务人可以申请仲裁或者提起诉讼。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第五十八条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。该项收益可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用。

  物业经营性收益由物业服务人代管的,应当单独列账,扣除约定费用后交存业主委员会(物业管理委员会),并将收支具体情况向业主公布;由业主委员会(物业管理委员会)自行管理的,应当以业主委员会(物业管理委员会)名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

  第五十九条 物业管理区域内按照规划建造的车库、车位,未作为建筑物共有部分进行分摊的,建设单位可以出售、附赠或者出租。

  利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位,按照“谁投资谁受益”的原则,可以出租,但不得出售。

  下列车库、车位属于业主共有:

  (一)计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;

  (二)占用小区道路、共用场地划定的车位。

  物业管理区域内规划用于停放机动车的车位(库),应当首先满足业主的需要。

  物业管理区域内停放车辆,不得占用消防通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  物业管理区域内利用业主共有的道路、场地设置的车位(库)不得销售。

  建设单位配套建设的车位(库)可以向业主出售、出租。拟出售的车位(库)数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时,原则上每户业主只能购买1个车位(库)。车位(库)数量超过本建筑区域内房屋套数的,在保证本建筑区域内业主可购买或租用1个车位(库)的前提下,方可将剩余车位(库)出售给需要购买2个或2个以上车位(库)的业主。

  车位(库)有空余的,可以临时出租给业主以外的单位、个人,但是每次租期不得超过6个月。建设单位尚未出售的停车位,应当出租给业主、物业使用人停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。

  第六十条 当车位(库)无法满足本物业管理区域内业主、物业使用人需要时,需占用共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会或者业主委员会(物业管理委员会)决定,依法在街道、社区和主管部门报备后使用(租赁)。车位使用费属于全体业主共有。

  物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主、物业使用人开放。人防工程停车位的使用费,扣除人民防空工程设施的维护管理费用后,剩余部分归投资者所有。投资者或者物业服务人应当配合政府有关部门做好人民防空工程设施的维护管理工作。

  第六十一条 物业管理工作相关部门应当做好物业管理服务事中、事后的监督管理,对物业服务人实行动态测评,测评的具体办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市发展改革和市场监管行政主管部门制定。

  第六十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,服务过程中产生的损耗应由供应单位承担:

  (一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

  (二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

  物业服务人接受委托代收前款费用的,不得向业主加收服务费等额外费用。

  物业服务人不得以断(控)或者限时限量等方式变相断(控)水电气暖等强制措施要挟业主交纳物业服务费等相关费用,不得强迫业主接受服务。

  第六十三条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,应当提前60日书面通知物业服务人,但合同对通知期限另有约定的除外。

  依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。原物业服务人退出时,应当向业主委员会(物业管理委员会)移交下列资料:

  (一)物业承接查验资料;

  (二)物业服务期间形成的物业及电梯、消防、监控等设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

  (三)物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备;

  (四)预收、代收有关费用的相关账册、票据,业主共有资金结余,以及利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料。

  第六十四条 业主大会按规定决定更换物业服务人的,物业服务人应当按照业主大会规定的期限退出物业管理区域。物业服务合同终止后,物业服务人不得以业主欠交物业服务费或者对业主大会、业主委员会(物业管理委员会)、筹备组及乡(镇)人民政府、街道办事处、住房和城乡建设主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

  物业服务人退出后,物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。

  第六十五条 物业服务人退出物业项目时,尚未成立业主大会,建立业主委员会(物业管理委员会)的,业主或原物业服务人可以申请街道办事处或者乡(镇)人民政府进行临时管理,费用由全体业主承担。

  临时物业服务期间,街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时指导、督促业主成立业主委员会(物业管理委员会),组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第五章 物业的使用和维护

  第六十六条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装,必须符合国家技术标准和专业技术规范。

  建设单位在组织竣工验收时,必须通知供水、供电、供气、供热、通讯等专业经营单位等参加,专业经营单位必须参加。建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。建设项目竣工验收合格后,建设单位应将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,同时移交配套设施、地下管网工程图等资料,专业经营单位应当接收。

  县级以上人民政府及相关单位在老旧小区改造过程中,应采取措施,逐步实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分计量出户、控制出户,专业经营单位应当按要求配合改造,改造完成后专业经营单位应当接收并按职责负责供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的维护管理。

  第六十七条 物业管理区域内,供排水、供电、供气、供热等经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新,相关费用依法计入成本:

  (一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

  (二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

  (三)业主燃气用具以外的燃气设施设备;

  (四)业主户外分户阀、终端计量表及以外的供热设施设备;

  (五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

  第六十八条 物业管理区域内规划建设的共用部位、共用设施设备,物业服务人、业主、物业使用人应当承担保护责任,禁止任何单位和个人侵占、毁坏和擅自拆除。

  共用部位、共用设施设备危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,经业主委员会(物业管理委员会)同意由物业服务人进行修缮,维修费用由共用部分所有人承担。物业出现必须维修养护的情形,业主或者物业服务人未进行维护的,县(区)住房和城乡建设管理部门督促实施。

  第六十九条 物业管理区域内业主、物业使用人专有物业部分的使用必须遵守法律法规、管理规约、服务合同和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

  业主或者物业使用人安装、搭设空调外机、太阳能热水器等设施,不得违反管理规约及社区居民文明公约,应当保持物业的安全、整洁、美观。

  专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,所有人应当及时修缮。物业服务人或业主委员会(物业管理委员会)通知后,仍未进行修缮的,经业主委员会(物业管理委员会)同意,由物业服务人进行修缮,费用由所有人承担。

  第七十条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (四)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (五)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

  (六)乱搭、乱建临时建(构)筑物;

  (七)私挖地下空间;

  (八)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物;

  (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

  (十)违反规定饲养动物;

  (十一)违反规定制造噪音、乱倒垃圾、污水、其他污秽物以及排放油烟,影响业主正常生活环境;

  (十二)高空抛掷物品;

  (十三)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭消防车通道,妨碍消防车通行的,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的;

  (十四)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

  (十五)违规私拉电线、电缆为电动车辆充电;

  (十六)法律、法规禁止的其他行为。

  对违反前款规定的行为,其他业主和物业使用人、业主委员会(物业管理委员会)必须予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的,物业服务人、业主委员会(物业管理委员会)必须及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

  对侵害自己合法权益的行为,业主、物业使用人可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会(物业管理委员会)可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

  第七十一条 业主、物业使用人对物业装饰装修的,应当事先告知物业服务人,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。

  物业服务人必须将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。

  物业服务人对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合;发现不当装饰装修行为的,必须及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,必须及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门在接到物业服务人的报告后,必须依法对违法行为予以制止或者处理。

  在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动,应当按规定限制作业时间,并采取有效措施,以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。

  第七十二条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,必须经有利害关系的业主一致同意。

  第七十三条 物业服务人应当加强物业管理区域的车辆停放管理,及时劝阻、制止乱停乱放,挤占消防通道、公共绿地,阻碍交通的行为。行为人不听劝阻或制止无效的,物业服务人或业主委员会(物业管理委员会)应当及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门在接到物业服务人的报告后,应当及时依法处理。

  第六章 法律责任

  第七十四条 违反本办法的行为,有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第七章 附 则

  第七十五条 本办法由白银市人民政府负责解释。

  第七十六条 本办法有效期限为5年,有效期满自行失效。

  来源:白银市政府网


《白银市物业管理办法》
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